2013年房產經紀人考試經紀實務備考輔導（83）

　　門店選址的評估

　　一般情況下，有以下兩種基本評估方法：

　　(1)比較法：通常是拿同業同區域門店中經營狀況優良門店的位置、門店形象、以及從業人員素質、專業化水平等方面與本機構門店進行比較，看其優于本店的條件有哪些，劣于本店的條件有哪些。

　　這樣，就可以了解本機構門店在同類市場上的地位以及不足。通過具體改進措施，提高店鋪的競爭力。

　　(2)必要市場占有率法：門店經營方面，都有一個損益平衡點銷售額的估計。若選擇區域銷售額所要求的區域必要市場占有率比較低，則風險不高，反之，要求的市場占有率越高，風險就越高。

　　假設選擇區域的市場規模為每月1000萬元，只要銷售額達300萬元即可達到損益平衡點，即30%的區域占有率，風險便不高。若銷售額每月需達700萬元才可達損益平衡點，那么70%的區域占有率是非常高難度的指標，

　　一旦有任何失誤，極易蒙受損失，因而開店的風險就過高，一般來說，門店的必要市場占有率越低越好。

　　第九章 房地產居間業務的房源管理

　　房源概述

　　1.何謂房源

　　“房源”是指物體，即物業。但是，從房源所包括的各項指標來看，它有：

　　(1)房源的物理屬性：是指物業自身及其周邊環境的物理狀態。房源的物理屬性決定了房源的使用價值，所以也在一定程度上決定了房源的市場價格。

　　(2)房源的法律屬性：主要包括物業的用途及其權屬狀態等。在我國，物業的用途通常分為商用與居住兩種。物業的用途并不是固定不變的，在某些情況下，它們可以進行變更。

　　物業的權屬狀態一般由特定的法律性文件反映，如《房地產證》等，其范圍主要包括產權性質(如商品房、房改房、宅基地等)、業主姓名、土地使用年限、法定用途等。物業的權屬狀態也是可以進行變更的。

　　(3)房源的“心理屬性”：指的是業主(委托方)在委托過程中的心理狀態。

　　房源價格是由業主(委托方)決定的，他們對市場信息的了解程度，以及其出售或出租的心態，是他們決定房源價格的重要依據。在現實中，這兩個依據都容易發生變化。

　　①市場信息了解程度的變化：一般來說，業主(委托方)所能了解到的市場信息有限，容易導致他們對市場產生比較片面的理解。在目前，媒體的宣傳、經紀人的講解是他們了解市場信息的兩大渠道。

　　②出售或出租心態的變化：隨著時間的推移，業主(委托方)的出售或出租心態也會發生變化，從而最終引起房源價格的變化。

　　(4)房源的定義：房源不僅包括委托出售或出租的物業，還包括該物業的業主(委托方)。因此，房源應當是指業主(委托方)及其委托出售或出租的物業。