2013年房產經(jīng)紀人考試經(jīng)紀實務備考輔導（83）

　　門店選址的評估

　　一般情況下，有以下兩種基本評估方法：

　　(1)比較法：通常是拿同業(yè)同區(qū)域門店中經(jīng)營狀況優(yōu)良門店的位置、門店形象、以及從業(yè)人員素質、專業(yè)化水平等方面與本機構門店進行比較，看其優(yōu)于本店的條件有哪些，劣于本店的條件有哪些。

　　這樣，就可以了解本機構門店在同類市場上的地位以及不足。通過具體改進措施，提高店鋪的競爭力。

　　(2)必要市場占有率法：門店經(jīng)營方面，都有一個損益平衡點銷售額的估計。若選擇區(qū)域銷售額所要求的區(qū)域必要市場占有率比較低，則風險不高，反之，要求的市場占有率越高，風險就越高。

　　假設選擇區(qū)域的市場規(guī)模為每月1000萬元，只要銷售額達300萬元即可達到損益平衡點，即30%的區(qū)域占有率，風險便不高。若銷售額每月需達700萬元才可達損益平衡點，那么70%的區(qū)域占有率是非常高難度的指標，

　　一旦有任何失誤，極易蒙受損失，因而開店的風險就過高，一般來說，門店的必要市場占有率越低越好。

　　第九章 房地產居間業(yè)務的房源管理

　　房源概述

　　1.何謂房源

　　“房源”是指物體，即物業(yè)。但是，從房源所包括的各項指標來看，它有：

　　(1)房源的物理屬性：是指物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)。房源的物理屬性決定了房源的使用價值，所以也在一定程度上決定了房源的市場價格。

　　(2)房源的法律屬性：主要包括物業(yè)的用途及其權屬狀態(tài)等。在我國，物業(yè)的用途通常分為商用與居住兩種。物業(yè)的用途并不是固定不變的，在某些情況下，它們可以進行變更。

　　物業(yè)的權屬狀態(tài)一般由特定的法律性文件反映，如《房地產證》等，其范圍主要包括產權性質(如商品房、房改房、宅基地等)、業(yè)主姓名、土地使用年限、法定用途等。物業(yè)的權屬狀態(tài)也是可以進行變更的。

　　(3)房源的“心理屬性”：指的是業(yè)主(委托方)在委托過程中的心理狀態(tài)。

　　房源價格是由業(yè)主(委托方)決定的，他們對市場信息的了解程度，以及其出售或出租的心態(tài)，是他們決定房源價格的重要依據(jù)。在現(xiàn)實中，這兩個依據(jù)都容易發(fā)生變化。

　　①市場信息了解程度的變化：一般來說，業(yè)主(委托方)所能了解到的市場信息有限，容易導致他們對市場產生比較片面的理解。在目前，媒體的宣傳、經(jīng)紀人的講解是他們了解市場信息的兩大渠道。

　　②出售或出租心態(tài)的變化：隨著時間的推移，業(yè)主(委托方)的出售或出租心態(tài)也會發(fā)生變化，從而最終引起房源價格的變化。

　　(4)房源的定義：房源不僅包括委托出售或出租的物業(yè)，還包括該物業(yè)的業(yè)主(委托方)。因此，房源應當是指業(yè)主(委托方)及其委托出售或出租的物業(yè)。