2013年房產經紀人考試經紀實務備考輔導（100）

　　居間業務程序與技巧

　　1.接盤要點

　　(1)收集房屋情況資料：房地產經紀人接到業主的電話、傳真或當面委托。售賣或出租房屋時，可根據擬定好的房屋情況資料清單，盡力向業主收集房屋情況資料。

　　收集房屋情況資料可通過向業主詢問了解，或直接索取房地產證等權利文件，并及時填妥資料表格讓業主簽名確認。

　　(2)委托關系：房地產經紀人接受放盤委托時，應與業主簽訂書面委托協議或經以房屋資料表格向業主索取其委托的書面確認，并明確服務范圍、委托條件及傭金標準。委托關系確立可避免日后糾紛并可供客戶查詢是否具有推廣資格。同時應對業主提交的房屋相關證件及資料進行簽收，填寫文件簽收單。

　　(3)供個案資料：當業主征詢售價或租金建議時，應提供近期可比案例或其他放盤資料供客戶參考。但不可聲稱自己是專業估價師，應尊重客戶自行決定房屋叫價或征詢專業估價師。

　　2.房屋調查

　　(1)核實產權：接獲委托后，應在第一時間核實產權，既避免可能發生的詐騙行為，又能防杜債務陷阱或其他項權限制，保障客戶及自身利益。核實產權最直接的方式是去房地產權屬登記部門查冊，但各地的政府部門未必都能做到。這樣只好通過其他渠道如檔案館、房地產開發商、物業管理公司等，或從房地產證辨識產權的真偽。

　　(2)現場查勘：在業主或其代表人帶領下，仔細勘查房屋狀況，是否與房屋情況資料表格一致，遇有疑問應及時向業主了解清楚，不可含糊。勘查越仔細越能做到心中有數，信心十足地向客戶推介。除房屋現狀外，還可向業主或鄰里住戶打聽真切感受及配套情況，更有必要針對該房屋作個案市場調查及收羅市場資料。

　　3.廣告宣傳

　　(1)廣告形式多樣。

　　(2)廣告內容真實。

　　(3)廣告要有個性：個性表現要與宣傳房屋的特質相關聯，盡可能在有限的文字內容里概括地表述，并力爭一舉打動準客戶的購買欲。

　　4.客戶查詢

　　(1)殷勤接待查詢。

　　(2)了解客戶需求。

　　(3)索取客戶資料。

　　(4)盡早知告傭金標準。

　　5.接受委托及檢視房屋

　　(1)簽訂委托協議。

　　(2)協助檢視房屋。

　　(3)鑰匙的處理。

　　6.洽商議價

　　(1)公平、公正及公開的原則。

　　(2)口說無憑，以合同為準。

　　(3)盡可能提供參考數據。

　　7.簽約成交

　　(1)臨時合同。

　　(2)正式合同。

　　8.定金及付款

　　(1)定金：簽訂買賣合同時，需支付定金時，定金不得超過法定標準。收到客戶定金時，應取得客戶的一份書面指示，用以發放定金給業主�；蚪ㄗh客戶直接將定金交給業主，此時應持有業主房地產證原件并代為保管。

　　(2)房款：房地產買賣不似一般商品買賣，不能做到一手交錢一手交貨，房款支付是一大難題，既要控制風險又要說服客戶。

　　(3)抵押按揭。

　　(4)押金：業主交付出租房屋時，可向客戶收取一至三個月不等租金數額的租賃定金，又稱押金。

　　(5)租金：房地產租金通常按月交繳，也有約定按季或年交繳。

　　9.產權過戶和登記手續

　　簽訂臨時合同后，房地產經紀人可協助填寫正式買賣合同和租賃合同，并代為奔走房地產管理部門和稅務部門。

　　10.傭金、交接及后續服務