2013年房產經紀人考試經紀實務備考輔導（50）

　　房地產經紀活動中爭議的處理方式

　　⑴當事人雙方本著平等自愿的原則協商解決。

　　⑵如雙方協商不成，可以報請有關政府管理部門投訴，由其從中進行調解。

　　⑶如經調解不能達成協議，雙方可按照合同中的有效仲裁條款進行處理，仲裁裁決為終審裁決。

　　⑷合同中無仲裁條款，事后又無法達成仲裁協議的，可以向不動產所在地人民法院提起訴訟。

　　房地產經紀人執業中常見的違規操作行為

　　⑴賺取不正當差價。

　　⑵隱瞞重要的交易信息。誤導委托人，以此促成交易。

　　⑶不當承諾和不當誘導。如高額的貸款額度、申報戶口、投資回報等。

　　⑷不當收取傭金，如對買賣雙方委托人雙向收費，變相提高傭金。

　　⑸不當代理。

　　房地產經紀人違規執業的法律責任

　　房地產經紀人違規執業應承擔民事責任、行政責任和刑事責任。

　　1.民事責任

　　(1)違約責任。違約責任是當事人因違反合同義務而應承擔的民事責任。違約責任是以有效合同為前提，合同未成立或者成立后無效、被撤銷的，縱使當事人有過失也無違約責任可言。違約責任的構成要件，一是必須有違約行為，二是無免責事由。

　　違約行為包括履行不能、履行遲延、履行不當和履行拒絕。

　　免責事由包括：不可抗力、自己有過失、約定免責事由。

　　承擔違約責任的方式主要有：強制實際履行、違約金、損害賠償。

　　(2)侵權責任。侵權責任是指侵犯債權之外的其他權利而應承擔的民事責任。狹義上的侵權行為是指因過錯侵害他人的財產或人身權利并應承擔民事責任的行為，僅指一般侵權行為。侵權行為構成要件一是有侵權行為，二是無免責事由。

　　侵權行為的構成要件有：行為違法、有損害事實、違法行為與損害事實之間有因果關系、主觀過錯。

　　免責事由包括：阻卻違法性事由(包括正當防衛和緊急避險)、不可抗力、受害人過錯。

　　承擔侵權責任的主要方式有：停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產、恢復原狀、賠償損失、消除影響、恢復名譽、賠禮道歉。

　　2.行政責任

　　房地產經紀機構和房地產經紀人違反有關行政法律、法規和規章的規定，行政主管部門或其授權部門可以在其職權范圍內，對違法房地產經紀機構或房地產經紀人處以與其違法行為相應的行政處罰。行政處罰的種類包括：警告、罰款、沒收違法所得和非法財物、責令停產停業、暫扣或者吊銷許可證(房地產經紀人執業資格證書、房地產經紀人協理從業資格證書、房地產經紀人注冊證)、暫扣或者吊銷營業執照、行政拘留和法律、行政法規規定的其他行政處罰。

　　房地產經紀機構不在經營場所告示或告示不清的，由房地產管理部門給予警告，責令改正，可以并處3000元以下罰款。

　　3.刑事責任

　　房地產經紀人和房地產經紀機構在經營活動中，觸犯刑法的，應當追究有關責任人的刑事責任。