2013年房產經紀人考試經紀實務備考輔導（10）

　　四級開發資質：

　　1注冊資金不低于100萬;

　　2從事房地產開發1年以上;

　　3已竣工建筑工程質量合格率達100%;

　　4有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不得少于5人，持有資格證書的專職會計人員不得少于2人;

　　5工程技術負責人應具有相應專業中級以上職稱、財務負責人應具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員;

　　6商品房銷售中實行了兩書制度;

　　7未發生過重大工程質量事故。

　　三、房地產開發投資決策：開發投資機會鑒別和和項目選擇;初步要行性研究;可行性研究(房地產市場分析、項目財務評價、經濟社會評價;

　　四、房地的開發前期準備：在投資決策和項目立項后至建設工程開工這段時間。

　　1、獲取建設用地使用權。

　　2、征地拆遷補償安置。

　　3、開發場地工程勘測。(是開發建設項目得以實現的關鍵環節之一，是開發建設前期工作的重要組成部分。

　　內容包括：地形勘察，工程勘察，地下水勘察，地表水勘察，氣象調查。程序：承接勘察任務，搜集已有資料，現場踏勘，編制勘察綱要，出工前準備，野外調查，測繪，勘探，試驗，分析資料，編制圖紙和撰寫報告。)

　　4、規劃設計。(1基本要求：使用要求，環境，安全，經濟，施工，美觀。

　　2規劃設計主要控制性指標：建筑容積率指項目規劃建設用地范圍內總建筑面積與規劃建設用地面積的比值;建筑高度;建筑密度指規劃地塊內各類建筑基底面積占該地塊用地面積的比率;

　　居住人口密度指單位建設用地上容納的居住人口數，單位為“人/公頃”，即居住人口密度=建設用地內的總人口數/地塊面積×100%;綠地率;建筑后退。

　　3建筑設計。住宅建筑的平立面設計(合理確定層高和層數，正確設計房屋的長和寬，合理確定戶型和居住面積);住宅結構設計;住宅建筑裝修和室內設備的設計;

　　4規劃設計管理與審批。建設項目選址;建設用地規劃管理(核發建設用地規劃許可證;臨時建設和臨時用地的管理);建設工程規劃管理(建筑管理，道路管理，管線管理審定設計方案，核發建設工程規劃許可證)。

　　5、建設工程招投標。(方式：公開招標，邀請招標，協議招標)

　　6、辦理開工手續。(申請施工許可證應具備條件：(用地批準，建設工程規劃許可，施工現場具備施工條件，確定施工企業，施工圖紙已審查，具體措施已落實，監理已委托，建設資金已落實，其它規定。)

　　7、制定建設施工方案(施工組織與協調計劃，建材與設備供應計劃，施工圖設計方案，基礎設施配套的接洽與協商計劃，編制工程量清單和工程時間進度以及現金流量表，與承包商談判及簽約等)

　　8、施工現場臨時三通一平(供水，供電，臨時道路)

　　五、房地產開發建設。

　　1、施工建設管理(主體建筑，配套工程，基礎設施

　　)2、工程建設的進度、成本與質量管理。(主要任務：組織管理，費用管理，進度管理，質量管理，合同管理。

　　工程進度管理：客觀進度計劃，總進度計劃，單位工程進度計劃。工程成本控制：直接費用監測分析，間接費用監測分析。工程質量控制。)

　　3、工程建設監理。(工程進度監理，工程質量監理，工程合同監理)4、工程竣工驗收與交付使用。