2013年房產經紀人考試經紀實務備考輔導（8）

　　第四章 房地產開發

　　一、房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。(包括：開發投資決策，取得土地，項目立項，規劃設計，土地開發，房屋建造，竣工驗收，商品房銷售，交付使用。)

　　特點：開民位置的固定性;開發市場的區域性;開發過程的時序性;受法規政策的影響;開民資金的巨大性;開發周期的較長性(單項開發一般需2-3年，綜合性一般需4-5年，大規模項目需10年以上);

　　開民投資的高風險和高回報性;開發投資的保值增值性。(保值增值性體現在：A由于土地的稀缺性，資源有限，致使土地價值不斷上升。B一塊生地開發成熟地，隨著基礎設施的建設和環境的改善會使土地的價值大幅提高。C隨著經濟的發展，人民生活水平的提高，房地產需求量的增加，房產價格總體也呈上升直爭勢。D當通貨膨脹、銀行存款利率下調較低時，投資房地產具有明顯的保值增值作用。)

　　按開發對象分：土地開發，房屋開發，房地產綜合開發

　　按開發主體分：獨資開發，合資開發，合資合作和個體投資開發

　　按開發區域分：新區開發，舊區開發

　　按開發規模分：單項開發，成片開發

　　房地產開發的程序：投資機會的選擇，決策分析，前期工作，建設和租售四個階段。每個階段的工作內容既有所不同，又緊密聯系、相互銜接，其中有些是交叉進行的。

　　(例如，在項目可行性研究期間，投資融資活動就著手進行了;在工程建設初期階段，工程投資達到項目投資額的一定比例時，商品房預售就可以開始了。)

　　二、房地產開發企業：是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。

　　按經營管理對象分：專門從事土地和城市基礎設施開發;專門從事地上建筑物開發建設;進行土地和地上建筑物綜合開發。

　　按注冊資金來源分：外資、內資。

　　按企業所有制分：公有制，非公有制

　　按開發經營范圍分：全國性，區域性

　　按企業功能分：專營，兼營，項目

　　房地產開發企業的設立：

　　具備以下條件

　　1、有自己的名稱和組織機構，

　　2、有固定的場所，

　　3、有符合國務院規定的注冊資本，

　　4、有足夠的專業技術人員，5法律、行政法規規定的其他條件。