2011年房地產經紀人考試房產經紀實務精講9

來源：育路教育網發布時間：2011-09-27 15:52:22

2.宏觀市場和微觀市場預測

宏觀市場預測是對整個市場的預測分析，涉及的范圍大，牽涉面廣。例如，房地產市場的供求變化及與之相聯系的各種因素，如人口結構變化，經濟發展速度，以及對影響房地產市場的其他政治、法律因素的預測。

宏觀市場預測對企業確定發展方向和制定發展規劃有指導作用。微觀市場預測是指房地產企業營銷活動范圍內進行的市場預測，如對房地產企業產品的市場份額、價格變化等預測。微觀市場預測是企業制定生產經營決策，編制計劃的依據。

3.定性預測和定量預測

定性預測又稱判斷預測，是預測者根據自己掌握的實際情況、實踐經驗和邏輯推理能力，對房地產市場的發展趨勢做出的推測和判斷。

定量預測是在了解歷史資料和統計數據的基礎上，運用統計方法和數學模型，對市場發展趨勢進行數量分析的預測方法。定量預測與統計資料、統計方法密切相關，也稱統計預測，主要包括時間序列預測和因果關系預測。

時間序列預測是依據預測對象隨時間的變化規律建立模型，主要包括移動平均法、指數平滑法、季節變動預測法等。因果關系預測是依據預測對象及其影響因素間的因果關系建立模型，主要包括回歸分析、經濟計量模型、投入產出模型等。

第三章房地產市場細分

房地產市場細分的概念和作用

1.概念

市場細分是指營銷者在市場調研的基礎上，從消費者需求的差別出發，以消費者的需求為立足點，根據消費者購買行為的差異性，把消費者市場劃分為具有類似性的若干不同的購買群體——子市場，使企業可以從中認定目標市場的過程和策略。

2.作用

在制定戰略性的房地產市場營銷計劃時，房地產企業的基本任務是發現和了解它的市場機會，然后制定與執行一個有效的營銷方案，而房地產市場細分是完成這一任務的關鍵和核心。其作用在于：

①房地產市場是一個容量大、品種多、配套服務強、需求標準多樣的市場，任何一個營銷者都不可能完全獨立地滿足整個房地產市場的需求。因此，房地產市場細分有利于營銷者找到有利的市場方向，掌握市場上的現實購買量與潛在購買量、購買者滿足程度及競爭狀況等，搞好市場定位。

②每一個房地產市場營銷者的市場營銷能力是有限的，通過房地產市場細分把自己的優勢力量集中在目標市場上，做到有的放矢，才能取

得更大的社會經濟效益。尤其是小規模或新入市的營銷者，如果能發現一類特定的房地產購買者的需求未得到滿足，細分出一個小市場，集中優勢力量，開發出相應的房地產產品，就往往比較容易占領市場，從而在競爭激烈的房地產市場中找到自己的立足點。③房地產市場營銷者通過房地產市場細分，能針對目標市場制定適當的營銷組合方案，從而把有限的資源集中投入到目標市場上來，開創出適合企業自身的房地產開發經營特色之路來，從而提高自己的市場占有率和知名度。

而且，通過市場細分，房地產市場營銷者比較容易覺察和估計客戶的反應，當房地產市場營銷情況發生變化時，也有比較靈活的應變能力，從而及時調整營銷策略，實現房地產開發經營活動的可持續發展。

房地產市場細分的原則和依據

1.房地產市場細分的原則

房地產市場細分有許多方法，但不是所有細分方法都是有效的。如果對某種產品的需求不存在異質性，則沒有細分的必要。

對房地產經營與銷售有利的房地產市場細分應該遵循的原則：①可測量性；②可進入性；③可盈利性；④可行性。

2.房地產市場細分的依據

對房地產市場進行細分的依據主要有：

①地理細分：是按照消費者所在的地理位置、地形、氣候等因素來細分市場。

②人口細分：是按照人口的一系列性質因素所造成的需求上的差異來細分市場。

③心理細分：是按照消費者的生活方式和個性進行市場細分。

生活方式是指個人或群體對消費、工作和娛樂的特定習慣和傾向性方式。為了進行生活方式細分，可以從三個尺度來測量消費者的生活方式，即：

①活動，如消費者的工作、業余消遣、運動、公共關系等活動；