2011年房地產經紀人考試房產經紀實務精講8

    6.人文社會經濟資料的搜集

    人文社會經濟資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異，但大部分資料都可由次級資料獲得。產業結構及流動人口對商業經營形態有密切的關系，各級產業的消費水平及對房地產的需求有明顯差異。

    7.公共設施資料的搜集

    公共設施建設在城市發展過程中是非常重要的，要根據各地區的人口、土地使用、交通運輸等現狀及未來發展趨勢，由政府擬定公共設施的項目、位置與面積，

    以提高人民生活水平及確保良好的生活品質，因此公共設施的多少及完善與否直接影響房地產的品質及價格。

    8.商圈資料的搜集

    一般所謂的“商圈”，是指從事購買行為及選擇到某處購物其所分布的地區范圍，在此商圈內所需考慮的條件包括：家庭戶數、人口特性、生活形態、消費行為等。針對商圈內的人口密度、消費能力，以及人潮、交通流量等可將商圈區分為：

    ①鄰里中心型，半徑大約在一公里，一般稱為“生活商圈”，

    ②大地區中心型，通常指公交路線可能延伸到達的地區，其覆蓋面則比生活商圈更廣，一般稱為“地域商圈”；

    ③副城市中心型，通常指公交路線集結的地區，可以轉換而形成交通輻射地區；

    ④城市中心型，又可以稱為中央商務區，其覆蓋范圍包括整個都市四周，車潮或人潮流量的層面來自四面八方。

    9.房地產市場景氣資料的搜集

    銷售率及消化速度只是交易量的一個結果，所以房地產市場的“景氣”衡量標準界定在交易量上是較客觀的。金融政策是影響整個房地產市場景氣的最重要因素，因此房地產開發商應多關心政府的金融政策。代表金融政策的主要指標有：中長期放款利率、貨幣供給額年增率及匯率。

    10.銷售資料的搜集

    對市場了解的方式就是要掌握各競爭項目的銷售狀況資料，進而了解市場上產品供求情形、銷售成敗的原因，以及客源特征等。一般而言，樓書銷售資料包括海報、銷售現場資料及其他資料等。

    11.競爭項目資料的搜集

    競爭項目所在的區域范圍可大可小，視資料搜集的目的而定。

    12.租金資料的搜集

    租金根據房屋種類、房齡、外觀、地段、環境等而有所不同。

    房地產市場預測的作用

    房地產市場預測的作用有：

    ①房地產市場預測是房地產企業制定開發經營計劃和進行營銷決策的基礎；

    ②房地產市場預測是改善企業經營管理，提高經濟效益的重要手段；

    ③房地產市場預測可以降低市場的不確定性給房地產企業所帶來的市場風險。

    房地產市場預測的種類

    房地產市場預測，按預測時間的長短，可分為短期預測、中期預測和長期預測；按預測對象的范圍，可分為宏觀市場預測和微觀市場預測；按預測方法的性質，可分為定性預測和定量預測。

    1.短期預測、中期預測和長期預測

    短期預測是指房地產企業安排年度內市場營銷計劃的預測。中期預測是指企業對1～5年內的房地產市場變化及其發展趨勢的預測，是企業制定發展規劃的依據。長期預測是指房地產企業對5年以上的房地產市場變化及其趨勢的預測。