2011年房地產經紀人考試房產經紀實務精講10

    房地產市場細分的程序

    房地產市場細分一般遵循以下程序：

    ①確定粗略市場；

    ②將每個粗略的細分市場按購買者的反應程度大小順序排列；

    ③找出每個粗略細分市場的特性，從中選擇有利于企業經營的粗略細分市場作為目標市場；

    ④考慮可供利用的廣告媒體、銷售渠道、運輸等費用的高低、目標市場的特征和企業期望利潤大小；

    ⑤計算目標市場給企業帶來的效益，從而確定企業產品投向目標市場的風險程度；⑥針對確定的目標市場特性，制定進入目標市場的營銷策略。

    可行性研究

    1.可行性研究的概念

    （1）可行性問題的范圍：可行性研究人員在做可行性研究時，往往根據他們的專業背景，選擇他們所熟悉的方法。因此，建筑師關注的焦點往往在于項目所在地的自然條件和工程結構，規劃師關心的是土地利用規劃和城市建設規劃。

    同樣，投資分析師往往從金融角度來回答項目的可行性問題。而一個項目可行必須是：在項目所在地的各種限制條件下，滿足自然可行；在法律、法規和土地利用限制條件下，滿足法律可行；財務方面的可行及技術可行。

    （2）可行性研究的價值：最初的決策一旦錯誤，項目一旦定下來，接下來的項目策劃和銷售策劃不管做得多么高明，都回天乏力了。這就是房地產，投入資金數額巨大，表現能力差，一旦錯了第一步，那就步步錯。

    這也就是房地產可行性研究的價值所在，避免開發不該開發的項目。

    （3）可行性研究應盡量避免以下問題：

    ①房地產投資企業的領導主觀意志影響研究的客觀性；

    ②項目研究人員的專業水平低；

    ③可行性研究人員與項目有利益關系；

    ④房地產開發商不重視可行性研究。