2013年房產經紀人考試經紀實務備考輔導（55）

　　競爭導向定價法

　　競爭導向定價法是以市場上相互競爭的同類房地產商品價格為定價基本依據，并隨競爭狀況的變化確定和調整價格的定價方法。

　　主要有：①隨行就市定價法;②主動競爭定價法。

　　比較定價法

　　比較定價法是一個完全經過市場驗證的定價方法，是一種具體的定價法，是房地產估價中市場比較法在定價中的應用。房地產市場價格在市場的反復驗證中，不斷總結規律，房地產價格才能很好地被市場接受。價目表制定的步驟有：

　　1.制定均價

　　(1)均價形成的理由：均價的制定和房地產價格本身的成本沒有任何關系。考慮的完全是項目的市場供求關系和市場接受程度。

　　(2)均價的含義：習慣上說，一個均價代表了市場對素質的綜合評價;在本質上，均價表現為開發商對項目總體銷售額的預期;整體均價無法說明某一幢樓、某一個單位的檔次。整體均價必須分解。即先定出整體均價，再進行分解一分幢(分組)：從所處位置、景觀等因素;分產品類型：如高層、小高層;分期推出：因法律文件或因展示的策略方面的原因。

　　(3)均價的確定：

　　①確定市場調查的范圍和重點。以項目為核心，半徑2km的范圍是重中之重。若范圍內不夠，可再擴大;凡是競爭對手都應納入視線范圍;重點市場比較應不少于6個;二手樓價格也應適當考慮;

　　②對影響價格的各因素以及權重進行修正;

　　③對每個重點市場比較進行調整;

　　④交易情況修正。

　　⑤市場比較結果表。