2013年房產經紀人考試經紀實務備考輔導（54）

　　成品導向定價法

　　由于各類房地產價格的高低不同程度受到成本費用、市場需求和競爭狀況以及政府政策等因素的制約，可以采用不同的定價方法。房地產定價方法有很多，歸納起來，可以分為成本導向定價法、需求導向定價法、競爭導向定價法和比較定價法。

　　成本導向定價法是指以房地產產品成本作為定價基礎的定價方法，也是企業普遍采用的一定價方法。具體包括：

　　1.成本加成定價法

　　成本加成定價法是在單位產品總成本基礎上按照一定比例增加預期收益，再加上應上交的稅金和應該發生的費用，確定房地產單位價格的方法。其公式如下：

　　房地產單位價格=[房地產單位總成本×(1+成本加成率)]÷(1-銷售稅費率)

　　其中，成本加成率的確定是定價的關鍵。一般而言，成本加成率的大小與房地產企業的預期投資利潤、商品的需求彈性有關。需求彈性大，則成本加成率宜低，以求薄利多銷;需求彈性小的商品，成本加成率不宜太低，以求得盡早收回投資。

　　2.盈虧平衡定價法

　　盈虧平衡定價法又稱收支平衡定價法、損益平衡定價法。盈虧平衡分析旨在既定的固定成本、單位變動成本和價格條件下，確定能夠保證房地產企業收支平衡的產銷量。收支平衡點也稱損益平衡點或盈虧平衡點。

　　盈虧平衡定價法側重于總成本費用的補償，這對經營多種房地產項目的企業極為重要。其缺點是要先預測產品銷售量，銷售量預測不準，成本不準，價格就定不準，而且它是根據銷售量倒過來推算價格。

　　3.變動成本定價法

　　變動成本定價法即以單位面積變動成本為定價基礎，加上單位產品貢獻，形成產品售價。其公式為：

　　售價=單位變動成本+單位貢獻額

　　其中，貢獻的意義在于：單位面積的銷售收入在補償其變動成本后，首先用于補償固定成本費用。

　　4.目標利潤定價法

　　該方法以總成本和目標利潤為定價原則。定價時，先估算出來未來可能達到的銷售量和總成本，在盈虧平衡分析的基礎上，加上預期的目標利潤額，然后計算價格。