2013年房產經紀人考試經紀實務備考輔導（3）

　　二、我國目前房地產權利：所有權，建設用地使用權，宅基地使用權，土地承包經營權，地役權，抵押權(統稱為他項權利)，租賃權(屬于債權)

　　三、房地產市場：所交換的商品是房地產的市場，交換包括買賣、互換、租賃等。

　　房地產市場的基本要素：

　　1、存在著可供交換的房地產商品，

　　2、存在著提供房地產商品的賣方和具有購買欲望與購買能力的買方。

　　3、交換價格符合買賣雙方的利益要求。只有同時具備了這三個條件，實際的交易行為才能發生。

　　房地產市場的作用：具有傳遞房地產供求信息、優化房地產資源配置、提高房地產使用效益等作用。當供不應求時，價格上漲;當供過于求時，價格下跌。當成交量放大時，反映市場趨熱;當成交量萎縮時，反映市場趨冷。

　　特點：1、交易只能是房地產權利的轉移。

　　2、交易對象非標準化。

　　3、一個城市為一個市場。

　　4、容易出現壟斷和投機。

　　5、較多受法律、法規、政策等措施影響和限制。

　　6、一般人非經常參與。

　　7、交易金額較大。

　　8、交易程序較復雜。

　　9、廣泛。

　　房地產市場的參與者包括交易雙方，為交易雙方提供服務的房地產經紀機構和其他專業服務機構，以及對交易等行為進行管理的行政主管部門和行業自律管理組織。

　　1、賣方：主要包括土地擁有者，房地產開發企業，房屋所有權人。

　　在房地產開發建設過程中，有五類企業受開發商委托直接參與房地產的開發建設和維護：規劃設計單位;勘察設計單位;建筑設計單位;建筑施工企業;物業服務企業。

　　2、買方：消費者(購買者和承租人)。

　　3、房地產經紀機構。

　　4、其他專業服務機構(金融機構、律師事務所、會計師事務所和房地產估價機構)。

　　5、房地產市場的管理者(職能：管理、監督、服務)。開發商從購買房地產開發用地開始，就不斷與政府的土地管理、發改委、城市規劃、建設管理、市政管理、房地產管理等部門打交道，

　　以取得立項、規劃意見以及國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、市政設施和配套設施使用許可、商品房預售許可證、商品房銷售許可證。

　　房地產市場的分類：1、按房地產流轉次數分類：

　　一級市場(即建設用地使用權的出讓)。

　　二級市場(即建設用地使用權出讓后的房地產開發和經營)。

　　三級市場(即投入使用后的房地產交易以及抵押、租賃等多種經營方式)

　　2、按房地產交易方式分：買賣市場和租賃市場。

　　房地產市場競爭：指在房地產市場上交易各方為自己利益最大化而進行的努力。

　　房地產市場結構也稱市場類型是根據同一市場上競爭程度的不同來劃分。