2013年房產經紀人考試經紀實務備考輔導（2）

　　債權：是債權人要求債務人作為或者不作為的權利，不能要求與其債權債務關系無關的人作為或者不作為。

　　物權：是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。

　　在特定的房地產上，既有物權又有債權的，優先保護物權;有兩個以上物權的，優先保護先設立的物權，但法律另有規定的除外。

　　自物權：是對自已的物依法享有的權利。

　　他物權：是在他人的物上依法享有的權利，是對所有權的限制。

　　在他物權中，建設用地使用權，宅基地使用權，土地承包經營權，地役權屬于用益物權。抵押權屬于擔保物權。用益物權是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權利。

　　擔保物權是就他人的擔保物依法享有優先受償的權利。

　　房地產所有權(一級職能)：指房地產所有權人對自己的房地產，依法享有占有，使用，收益和處分(包括出賣、贈與、出租、抵押)的權利。

　　占有，使用，收益和處分四項基本權能(二級職能)，構成所有權完整的權能結構。

　　所有權的特性：完全性，整體性，恒久性，彈力性，絕對性。

　　所有權的分類：1、單獨所有：指房地產由一個單位或個人享有和共同共有。

　　2、共有：指房地產由兩個以上單位或個人共同享有所有權。1按份共有，2共同共有。

　　3、建筑物區分所有權：指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　房地產他項權利：

　　1、建設用地使用權：指建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構造物及其附屬設施。(出讓，劃撥，其它)建設用地使用權實質上是利用空間的權利。

　　《物權法》第一百三十六條規定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。”因此一宗土地的空間，可以分割為很多個三維立體“空間塊”，分別成為獨立的“物”，可以分別出讓、轉讓等。

　　例如，國家在出讓建設用地使用權時可以將讓人對空間享有的權利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國家，

　　國家可以將其用于公共用途或者另外出讓，比如同一塊土地地下10M至地上80M的建設用地使用權出讓給甲公司建造寫字樓，地下20M至地下40M的建設用地使用權出讓給乙公司建造商場。

　　與此相似，取得一定范圍內的空間的建設用地使用權人，也可能將其空間中的部分空間分割出來，轉讓、租賃給他人或者用它作價入股等，從而使該被分割出來的部分空間具有獨立的經濟價值。

　　如，建設用地使用權人在符合城市規劃等要求的情況下，將其屋頂或外墻出售或出租給廣告公司做廣告，允許他人在自己使用的土地之下建造地直停車場。

　　2、宅基地使用權：指宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

　　3、土地承包經營權：指土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權人從事種殖業、林業、畜牧業等農業生產。

　　4、地役權：指房地產所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產，以提高自己的房地產效益地權利。最典型的是地役通行權，

　　例如，甲乙兩單位相鄰，甲單位原有一個東門，為了解決本單位職工上下班通行的方便，想開一個西門，但必須借用乙單位的道路通行。

　　于是，甲乙兩單位約定，甲單位身乙單位支付使用費，乙單位允許甲單位的職工通行，為此雙方達成書面協議，在乙單位的土地上設立了通行地役權。

　　5、抵押權。

　　6、租賃權。