2010年房地產經紀人經紀實務考試輔導：房地產市場營銷的特征

房地產市場營銷的特征

　　（一）房地產產品的特征

　　房地產產品具有以下幾個特征：

　　1.開發周期長。

　　2.投入金額大，風險性高

　　3.產品差異性大。

　　4.房地產產品具有不可移動性。

　　[例題] ： 房地產產品的特征（　）。

　　A：開發周期長
　　B：費用高
　　C：產品差異性大
　　D：投入金額大，風險性高
　　E：具有不可移動性

　　答案：A CDE

　　（二）房地產營銷機構

　　房地產營銷機構是指從事與房地產營銷活動相關的機構的總稱。一般來說，（按照開發經營活動順序）房地產營銷機構大致包括以下幾類：

　　① 投資咨詢機構；

　　② 市場調研機構

　　③ 項目策劃機構

　　④ 規劃設計機構；

　　⑤ 建筑施工機構

　　⑥ 工程監理機構

　　⑦ 銷售代理、市場推廣機構；

　　⑧ 物業管理機構。

　　因此，它是一個多領域專家共同謀劃的大工程。這些專家共同組成了房地產營銷的智力結構系統。

　　（三）房地產市場營銷的特征

　　（四）房地產經紀人在房地產市場營銷活動中的工作

　　在房地產一級市場上，房地產市場營銷活動主要分為項目籌劃與地塊研究、產品設計與規劃、項目策劃與銷售三大階段。（實際上在第一階段經紀人很少參與）

　　房地產經紀人一般在產品規劃設計階段開始介入。產品規劃設計階段的工作包括項目的市場定位（簡稱“項目定位”）、開發建議和工程施工監理。項目定位的內容有產品定位、客戶定位和形象定位。開發建議是指從市場角度對產品設計提出要求，是市場需求和產品規劃設計的橋梁，一般包括戶型、功能等內容。房地產經紀人一般不參與工程施工與監理的工作，但應就施工和銷售現場的協調提出建議，以保證銷售效果。

　　項目策劃與銷售階段的工作內容包括項目定價、項目市場推廣和項目銷售。在項目定價中，房地產經紀人需要制定價目表、確定價格策略，并在銷售中根據實際情況進行價格調整。市場推廣階段的工作有賣點挖掘、市場推廣費用分析和市場推廣組織。在項目銷售過程中，房地產經紀人應制定銷售方案、細化銷售流程、控制銷售過程并進行相應的促銷工作。

　　在房地產二級市場上，交易雙方需要花費很多時間、精力去談判，達成協議。由于房地產商品的復雜性，房地產經紀人的居間撮合有助于交易雙方明晰各自的權益，從而可以極大地降低交易風險，提高效率，節省交易成本。房地產經紀人在房地產二級市場上主要從事房地產轉讓、房地產租賃和其他房地產居間業務。在房地產轉讓業務中，房地產經紀人的工作主要有尋找房源、市場推廣、居間撮合和過戶辦證等；在房地產租賃業務中，房地產經紀人同樣需要尋找房源、進行市場推廣和居間撮合等活動。除了租賃和轉讓，房地產經紀人在房地產二級市場上的業務還包括項目轉讓、土地使用權轉讓、代辦服務和投資顧問等。

　　[例題] ：在房地產一級市場上，房地產市場營銷活動主要分為（　）階段。

　　A.工程監理
　　B.項目籌劃與地塊研究、產品設計與規劃
　　C.產品設計與規劃
　　D.工程施工
　　E.項目策劃與銷售

　　答案： BC E

　　[例題]：房地產經紀人一般在（　）開始介入房地產的市場營銷活動。

　　A.產品規劃設計階段
　　B.項目的具體策劃與銷售階段
　　C.建筑施工階段
　　D.物業管理階段

　　答案：A