2010年房地產經紀人經紀實務考試輔導：房地產市場營銷的概念

房地產市場營銷的概念

簡單地來說，房地產市場營銷就是企業在房地產市場上進行的營銷活動。具體定義為，房地產企業開展的創造性適應動態變化著的房地產市場的活動，以及由這些活動綜合形成的房地產商品、服務和信息從房地產供應者流向房地產消費者的社會活動和管理過程。這些活動包括房地產市場調研、市場細分、項目定位、市場推廣等內容。房地產市場營銷不是簡單的銷售部門或營銷管理部門的業務，而是一個系統的，涉及財務支持、產品支持、成本控制、人力資源管理等等各個部門業務，是參與房地產市場企業經營活動的各有關方面構成的相互聯系、相互影響、相互制約的有機整體，作為一個人為構造的開放系統，它主要表現在：
（1）房地產市場營銷系統是由一系列相關要素構成的。從大的方面來看，有宏觀、微觀兩種要素。宏觀要素是指國家及地方政府有關房地產市場營銷的政策體系與內容（如房地產產業政策、金融政策、市場政策等）以及社會經濟背景環境（如人口數量、收入水平等）。微觀要素是指房地產開發經營企業圍繞企業經營所投入的要素，企業的各個部門、每個人員都實際參與市場營銷活動。
（2）房地產市場營銷系統的運行結構也是由輸入、過程及輸出三個部分構成，這又包括兩個方面的內容：一是房地產市場營銷系統運行中資源的輸入、過程、輸出；二是房地產市場營銷戰略的輸入、過程、輸出。
（3）房地產市場營銷具有特定目標，首先是通過房地產市場營銷使房地產購買者的需求或欲望得到滿足；其次是以營利為目的，即房地產市場營銷活動的參與者都是以追逐近期或長期利益為目的，有些房地產開發企業對特定對象（如科學家、勞動模范、知名人士等）實行廉價售房，是為了樹立良好的企業形象，從而追逐更多的長期利益；再次是推進房地產業以及社會經濟的整體發展，房地產業是整個社會經濟活動中一個十分重要的產業，通過有效地開展房地產市場營銷活動，可以促進房地產業的持續發展。
（4）房地產市場營銷系統具有環境相關性。房地產市場營銷系統是一個開放的系統，系統環境要素對房地產市場營銷系統具有重大影響，它可能為房地產市場營銷活動提供機會、條件和激勵，也可能對房地產市場營銷活動產生制約，形成障礙。2004年國家出臺針對房地產的宏觀調控措施，上調房地產項目資本金比例，給房地產開發項目資金籌集帶來了一定的難度；2005年3月17日開始，國家上調了住房貸款利率，首付款比例也可以相應上調到30%，無疑在一定程度上弱化了住房市場消費能力。