2013年房產經紀人考試經紀實務備考輔導（86）

　　房源信息的處理

　　1.房源信息的要素

　　(1)基本要素：一個有效的房源信息，應包括：

　　①業主資料主要包括業主(委托人)姓名、聯系電話等，在簽獨家代理的時候還需要留下身份證復印件和房產證復印件，以保證其資料的真實性;

　　②物業狀況指物業位置、產權證(如房地產證、房地產預售契約等)以及復印件物業權源(如房改房、商品房等)、使用情況、物業類型、面積、樓層、裝修、朝向、家具電器、戶型、物業管理收費標準及是否按揭等。

　　對于物業狀況的信息應盡可能詳細地提供，以方便居間業務的開展;

　　③放盤要求則主要是指業主(委托人)所定的出售或出租價格，以及交樓日期、稅費支付方式等。

　　放盤要求是個動態的概念，即當時的放盤要求可能隨著時間的推移，根據市場和供求關系的變化等而發生變化。

　　另外，對于房源的其他信息，如信息來源、業主(委托方)是否愿意獨家代理等，也應當盡量在房源信息庫里備注清楚。

　　(2)常用查詢要素：地產經紀人在居間業務的開展當中，常常會利用某些“索引條件”在房源信息庫中查找合適的房源信息。

　　2.房源信息處理的發展進程

　　房源信息的處理經歷了：

　　①紙張載體;

　　②計算機;

　　③計算機聯機系統。

　　3.房源信息的共享形式

　　房源信息的共享形式，主要依據市場現狀以及中介公司自身的特點進行設定。在這里介紹的私盤制、公盤制和分區公盤制，各有優劣之處，適合不同規模、不同發展階段的中介公司。

　　(1)私盤制：房源信息由接受業主(委托人)委托的經紀人錄入，其他經紀人只能看到房源的基本情況，業主的聯絡方式只有該接受委托的經紀人擁有。其他經紀人要聯系該物業的業主(委托人)，只有通過該經紀人。

　　當其他經紀人促成交易后，該經紀人可分得部分傭金。

　　(2)公盤制：是指將所有房源信息完全共享。目前，我國大部分的中介公司采用的是這種公盤制。

　　優點：令每位經紀人的“生意面”達致最廣，工作效率也較高，一般情況下，一宗交易只需要一位經紀人跟進。

　　缺點：不利于激發經紀人收集房源信息的積極性，部分經紀人為了個人的利益，會出現“留盤”行為。而且，房源信息較容易外泄。

　　(3)分區公盤制：在同一區域工作的經紀人可共享該區域的所有房源信息。如果需要跨區去開展業務，則要與其他區域的經紀人合作，從而拆分傭金。

　　在美國，流行的MLS其實質是私盤制。MLS即多重房源上市服務系統，經紀人憑密碼進入該系統查詢房源，帶領客戶看房，最終實現交易。而提供房源信息的經紀人，則一般可以分得交易傭金的50%。

　　在香港地區，一般中介公司采用的是公盤制，部分大型中介公司則采用分區公盤制。

　　4.房源信息的更新

　　房源的時效性非常強，因此必須不斷對房源信息進行更新，以保證其有效性。一般來說，對房源信息的更新要注意：

　　①周期性訪問。

　　②訪問信息的累積。

　　③房源的循環利用：處在可售或可租狀態的房源被稱之“活躍房源”，它們在居間業務中的作用不言而喻。