2012年房產經紀人考試經紀實務講義筆記44

    幾種主要用途房地產市場的需求預測

    1.住宅開發的需求預測與競爭分析

    （1）住宅需求市場區的建立：在特定的市場供應圈里，對出租的住宅區的總體需求，

    決定于兩方面的關系：

    ①購房者的區位偏好、購買能力；

    ②開發商提供的房源的質量和數量。

    （2）住宅開發的競爭情況調查：為了制定合理的符合市場情況的租金，必須對競爭性的房產的出租率和空置率進行調查。只有當調查對象與我們要研究的房產具有真正的可比性時，搜集到的資料才有意義。

    2.商鋪開發的需求預測與競爭分析

    商鋪開發的利潤高低主要取決于商鋪開發后給房地產開發商帶來的租金收入多少。而某一商鋪能否產生租金和能產生多少租金，主要取決于其所在的區位是否適合于它所從事的商業活動。

    商鋪的租金通常由一個固定租金加上銷售額的一個百分比來確定。租戶的銷售額越大，業主得到的租金就越高。因此，估計一個商鋪的產生租金的能力，實際上就是預測它的零售銷售能力。

    影響商鋪的區位因素包括商業區內競爭性企業的數量和區位，以及交易范圍內居民的購買力和消費類型。非區位因素（在不針對某個特定租戶的情況下，這一點常常難以分析）則包括管理和營銷能力、價格及商業信譽。

    對商鋪來說，在什么地方開店，是很重要的問題，商鋪必須做到能招來客戶，為此，在選擇開店地點時，掌握好商圈及購買圈相關信息是很重要的。

    （1）商圈的設定：商圈是指一商店街的客戶吸引力的所及范圍或地域。

    確定和分析商圈的方法有：

    ①利用政府商業主管部門通過調查而存有的現成資料的方法；

    ②獨立的調查方法；

    ③商圈的層次區分：一位日本專家提出的區分商圈的一個基準：

    第一層次商圈：可望吸引該地域30%以上的消費需要的地域。

    第二層次商圈：可望吸引該地域10%以上的消費需要的地域。

    第三層次商圈：可望吸引該地域5%以上的消費需要的地城。不過，以上的基準無論如何也只是一種參考基準，而非絕對的基準。