2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)講義筆記37

    房地產(chǎn)市場預(yù)測的作用

    房地產(chǎn)市場預(yù)測的作用有：

    ①房地產(chǎn)市場預(yù)測是房地產(chǎn)企業(yè)制定開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃和進(jìn)行營銷決策的基礎(chǔ)；

    ②房地產(chǎn)市場預(yù)測是改善企業(yè)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益的重要手段；

    ③房地產(chǎn)市場預(yù)測可以降低市場的不確定性給房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)。

    房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類

    房地產(chǎn)市場預(yù)測，按預(yù)測時(shí)間的長短，可分為短期預(yù)測、中期預(yù)測和長期預(yù)測；按預(yù)測對(duì)象的范圍，可分為宏觀市場預(yù)測和微觀市場預(yù)測；按預(yù)測方法的性質(zhì)，可分為定性預(yù)測和定量預(yù)測。

    1.短期預(yù)測、中期預(yù)測和長期預(yù)測

    短期預(yù)測是指房地產(chǎn)企業(yè)安排年度內(nèi)市場營銷計(jì)劃的預(yù)測。中期預(yù)測是指企業(yè)對(duì)1～5年內(nèi)的房地產(chǎn)市場變化及其發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測，是企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃的依據(jù)。長期預(yù)測是指房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)5年以上的房地產(chǎn)市場變化及其趨勢(shì)的預(yù)測。

    2.宏觀市場和微觀市場預(yù)測

    宏觀市場預(yù)測是對(duì)整個(gè)市場的預(yù)測分析，涉及的范圍大，牽涉面廣。例如，房地產(chǎn)市場的供求變化及與之相聯(lián)系的各種因素，如人口結(jié)構(gòu)變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，以及對(duì)影響房地產(chǎn)市場的其他政治、法律因素的預(yù)測。

    宏觀市場預(yù)測對(duì)企業(yè)確定發(fā)展方向和制定發(fā)展規(guī)劃有指導(dǎo)作用。微觀市場預(yù)測是指房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動(dòng)范圍內(nèi)進(jìn)行的市場預(yù)測，如對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的市場份額、價(jià)格變化等預(yù)測。微觀市場預(yù)測是企業(yè)制定生產(chǎn)經(jīng)營決策，編制計(jì)劃的依據(jù)。

    3.定性預(yù)測和定量預(yù)測

    定性預(yù)測又稱判斷預(yù)測，是預(yù)測者根據(jù)自己掌握的實(shí)際情況、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和邏輯推理能力，對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢(shì)做出的推測和判斷。定量預(yù)測是在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法和數(shù)學(xué)模型，對(duì)市場發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行數(shù)量分析的預(yù)測方法。

    定量預(yù)測與統(tǒng)計(jì)資料、統(tǒng)計(jì)方法密切相關(guān)，也稱統(tǒng)計(jì)預(yù)測，主要包括時(shí)間序列預(yù)測和因果關(guān)系預(yù)測。時(shí)間序列預(yù)測是依據(jù)預(yù)測對(duì)象隨時(shí)間的變化規(guī)律建立模型，主要包括移動(dòng)平均法、指數(shù)平滑法、季節(jié)變動(dòng)預(yù)測法等。

    因果關(guān)系預(yù)測是依據(jù)預(yù)測對(duì)象及其影響因素間的因果關(guān)系建立模型，主要包括回歸分析、經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型、投入產(chǎn)出模型等。