2012年房產經紀人考試經紀實務講義筆記21

    三、物業管理的主要階段

    1、早期介入階段：指新建物業竣工之前，建設單位根據項目開發建設的需要引入物業管理的資詢活動。（咨詢活動：指物業服務企業或物業管理專業人員從物業管理的角度對開發建設項目最科學了、合理的意見和建議。）

    作用：優化設計，有助于提高工程質量，有利于了解物業情況，為前期物業管理做充分準備，有助于提高建設單位的開發效益。

    內容：可行性研究階段，規劃設計階段，施工建設階段 ，竣工驗收階段，銷售階段。

    2、前期物業管理階段：指在業主、業主大會選 聘物業服務企業之前，物業建設單位選聘物業服務企業簽訂前期物業服務合同所實施的物業管理。

    內容：

    01、物業承接查驗（物業資料，物業共用部位，共用設施設備，園林綠化工程，其它公共配套設施）。

    02、業主入住。

    03、物業裝飾裝修管理。

    04、工程質量保修處理。

    05、物業項目管一機構的前期運作。

    06、前期溝通協調。

    3、物業管理階段：指業主大會選聘物業服務企業，由業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同，并由物業服務企業按照合同約定實施物業管理的階段。（公共服務與管理；系統協調。）

    四、物業管理基本制度。

    1、業主：指房屋所有權人。業主大會：指由物業管理區域內全體業主組成的，決定本區域內物業管理重大事項的業主自治管理組織。業主委員會是業主大會的執行機構。

    業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法利益，有權依據法律法規的規定和管理規約的約定，決定物業管理區域內一切物業管理事項。

    職責：召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，

    監督企業履行服務合同；監督管理規約的實施；業主大會賦予的其他職責。

    2、管理規約制度：是由全體業主共同制定的，規定業主在物業管理區域內有關物業使用、維護、管理等涉及業主共同利益事項的，對全體業主具有普遍約束力的自律性規范。

    內容：有關物業的使用、維護、管理；業主的共同利益；業主應當履行的義務；違反管理規約應當承擔的責任。

    管理規約的作用：有利于協調各個業主利益與業主整體利益存在的各種矛盾，并按照個人利益服從整體利閃原則解決存在的分歧，保護了全體業主的共同利益。

    3、物業管理招投標制度。該制度的設立是為了扭轉房地產開發企業自建自管、或因建管不分而引發物業管理糾紛增多的被動局面，保障業主自主選擇物業服務企業的權利，同時也為物業服務企業參與平等競爭創造機會。