2012年房產經紀人考試經紀實務講義筆記17

    房地產估價的現(xiàn)實需要：

    1、國有建設用地使用權出讓的需要；

    2、房地產轉讓的需要

    ；3、房地產抵押貸款的需要；

    4、房地產征收征用補償?shù)男枰��?/p>

    5、房地產損害賠償?shù)男枰�。（還有：房地產分割、房地產稅收、房地產保險、房地產爭議調處和司法鑒定，以及企業(yè)對外投資、合資、合作，分立、改制、資產重組、產權轉讓、清算等經濟行為。）

    二、房地產價格：是和平地獲得他人的房地產所必須付出的代價——貨幣額、商品或其他有價物。

    房地產價格形成的條件：具備有用性、稀缺性和有效需求。

    房地產價格的特征：

    01、房地產價格既有交換代價的價格雙有使用代價的租金。

    02、受區(qū)位影響很大。

    03、實質上是房地產權益的價格。

    04、形成的時間通常較長。

    05、房地產價格容易受交易者的個別情況的影響。

    房地產價格的構成：

    1、土地取得成本：是指取得房地產開發(fā)用地所必要的支出。（取得途徑：通過市場購買取得；通過征收集體土地取得；通過城市房屋拆遷取得。）

    2、開發(fā)成本：指在取得的房地產開發(fā)用地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的直接費用、稅金等。（勘察設計和前期工程費；基礎設施建設費；公共服務設施建設費；商品房建筑安裝工程費；其他工程費。）

    3、管理費用：指為組織和管理房地產開發(fā)經營活動所必要的費用，包括房地產開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費。

    4、銷售費用：指預售未來開發(fā)完成的房地產或者銷售已經完成的房地產所必要的費用。（包括廣告費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設費、銷售人員費用或銷售代理費。）

    5、投資利息：指在房地產開發(fā)完成或實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費用應計算的利息，而不僅僅是借款的利息和手續(xù)費。

    6、銷售稅費：指預售未來開發(fā)完成的房地產或銷售已經開發(fā)完成的房地產應當由賣方繳納的稅費。（兩稅一費：營業(yè)稅、城市維護建設稅，教育費附加。）

    7、開發(fā)利潤：是由銷售收入（售價）減去各項成本、費用和稅金后的余額。

    房地產價格和價值的主要種類：

    01、使用價值和交換價值；

    02、投資價值和市場價值；

    03、原始價值、賬面價值和市場價值；

    04、成交價格、市場價格、市場價值和評估價值；

    05、市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價；

    06、基準地價、標定地價和房屋重置價格；

    07、土地價格、建筑物價格和房地價格

    ；08、總價格、單位價格和樓面地價；

    09、實際價格和名義價格；

    010、現(xiàn)房價格和期房價格

    ；011、起價、標價、成交價和均價；

    012、保留價、起拍價、應價和成交價。