2012年房產經紀人考試經紀實務講義筆記4

    1、完全競爭市場是競爭不受任何阻礙和干擾的市場。具備以下條件：

    1、所買賣的商品具有同質性，不存在差別。

    2、有相當多的買者和賣者，他們都是價格的接受者。

    3、市場信息完全。

    4、買者和賣者都可以自由進出市場。

    5、買者和賣者無串通共謀行為，也沒有政府干預。

    2、壟斷競爭市場是既有壟斷又有競爭，以競爭為主的市場。特點：賣者和買者都較多；產品存在差異；市場信息比較完全。

    3、寡頭壟斷市場是少數幾個生產者的產量和市場份額占該市場的絕大部分或者全部的市場。

    4、完全壟斷市場是由一個賣者或一個買者控制的市場。特點：只有一個賣者，而買者很多；產品無相近的替代品；新生產者不能進入市場。

    房地產市場周期：即經過一段時間的上漲之后，預示著可能會下跌，上跌到一定程度之后，預示著可能會上漲。

    1、上升期。在這一時期，需求不斷增加，房屋供不應求。需求增加主要是實質性的消費需求的增加，因而多發生在人口大量遷入、經濟復蘇、收入增加等時期。

    （消費需求夾雜著投資需求增加的時期）

    主要特征：租金和售價幾乎同步上漲；二手房屋的價格上漲。

    2、高峰期。實質性的消費需求在上升期基本上得到滿。（投資需求夾雜著消費需求增加的時期）

    主要特征：售價以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大。

    3、衰退期。價格上升到頂點，期望通過價格差獲取利潤的投機需求減弱，通過租金回收投資并獲得利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。

    主要特征：新房銷售困難；投資者紛紛設法將自己的房地產脫手，舊房交易量大；房屋空置率上升。

    4、低谷期。需求繼續減少，新的供給不再生產或很少產生。

    主要特征：市場極為蕭條，交易量很小；房地產開發項目開工率低；

    房地產泡沫：指一種資產或一系列資產的價格在一個連續過程中的快速上漲，從而價格遠離價值。

    形成的原因：1、群體的非理性預期。

    2、過度的投機炒作。對房地產價格看漲的共同預期是形成房地產“泡沫”的基礎。

    購買房地產的需求可以歸納為四類：消費需求，投資需求，投機需求，跟風需求。

    判斷房地產是否有泡沫的方法，是看房地產市場價格是否持續，越來越高地背離其理論價格。簡單的衡量指標有房價與房租之比，入住率。房價與房租之比120倍左右。

    四、房地產業（第三產業）：是從事房地產投資、開發、經營、服務和管理的行業。（房地產開發經營，房地產中介服務，物業管理和其他房地產活動。）

    地位：是第三產業的重要組成部分，是國民經濟的一個支柱產業。

    作用：1、為各種生產和生活活動提供不可缺少的物質條件。

    2、可以擴大內需，拉動投資增長、促進經濟平穩較快發展。

    3、可以帶動相關產業的發展。

    4、可以改善居民居住條件。

    5、可以加快城市基礎設施建設和改變落后的城市面貌。

    6、有利于優化產業結構，改善投資環境，加快改革開放。

    7、可以擴大就業。

    8、可以增加稅收和財政收入。

    房地產業與建筑業的關系。區別：建筑業是以建筑產品生產為對象的物質生產部門，屬第二產業。房地產業兼有生產（開發）、經營、服務和管理等多種性質屬第三產業。

    聯系：對象都是房地產。