2011年房地產經紀人考試房產經紀實務精講14

    （2）住宅開發：具有投資回收快，投資過程簡單的特點。也正是這個原因，普通住宅市場的投資風險會相對小一些。對于普通住宅開發的投資風險影響因素主要有：

    ①銷售價格；

    ②位置與環境；

    ③質量和格局；

    ④住房政策。

    （3）寫字樓開發：寫字樓投資者一般不是一次性地收回投資，而是以收取租金和管理費的形式，獲得穩定的現金流量。影響寫字樓收益的風險因素主要有：

    ①區位及其交通便捷度；

    ②物業管理水平和服務狀況；

    ③市場需求；

    ④租戶的信譽。

    （4）商業用房開發：商業用房投資風險與回報的最大影響因素與寫字樓相類似，只是影響度更大。具體包括：

    ①地理位置（區位）。商業用房對客戶的吸引力在很大程度上取決于商業用房距市中心商業區的距離。當寫字樓、普通住宅以及公寓住宅建于商業樓附近時，能顯著增加商業中心的使用功能。

    相反地，新建許多同類的或者相近的商店和購物中心，而又不能增加其服務范圍和服務對象，各個商店勢必就會為爭奪消費者而展開激烈競爭，從而增加店主的經營風險，同時也增加了這類房地產的投資風險。

    ②商業信譽。商業信譽對商業用房投資回報也有一定的影響。

    ③物業管理。物業管理質量對商業用房的租金水平和市場價值有很大的影響，客戶通常非常關心物業的安全狀況及衛生狀況。

    ④客戶的狀況。

    （5）工業廠房開發：工業廠房是作為直接的生產要素投入到物質生產過程中。

    3.各類房地產的風險影響因素比較

    一般來說，土地投資受到的影響因素比較多，包括各種經濟的和非經濟的因素，不確定性比較強，風險很大。在住宅、工業廠房、寫字樓和商業用房之間的比較中，它們之間的風險呈現一種遞增趨勢，

    即住宅類房地產的風險比較低，工業廠房、寫字樓和商業用房的風險依次比前面的房地產風險高。其風險從高到低的次序為：商業、辦公、工業、住宅等房地產。

    房地產投資組合與決策的原則

    一般來說，在進行房地產投資組合決策時，應考慮如下幾個原則：

    ①房地產具有保值增值、抵御通貨膨脹風險的功能，將房地產引入投資組合中，可以降低風險，并且提高投資回報。

    ②在投資組合中的投資類型已經確定的前提下，風險與回報呈正向運動關系，風險越大，期望回報越高，風險越小，期望回報也越低。

    ③如果在一個已有的投資組合基礎之上引入新的投資資產，則可以在保持風險不變的前提下，增加投資回報。

    第四章 房地產項目定位

    房地產項目定位概述

    1.房地產項目的特性

    不管是科研項目，還是服務項目，或是房地產項目，項目具有的特性：①目的性；②獨特性；③一次性；④制約性。項目的制約性是決定項目成功與否的關鍵特性。⑤其他特性。

    2.房地產項目定位的概念

    房地產項目定位的概念可以表述為：房地產開發經營者經過研究市場前提、技術前提和資金投入狀況等一系列與房地產產品生產有關的前提條件，利用科學方法，構思出房地產產品方案，

    從而在產品市場和目標客戶中確定與眾不同的價值地位，這一過程就是房地產項目定位。