2011年房地產經紀人考試房產經紀實務精講4

    房地產市場調研的特點包括：

    ①房地產市場調研的內容是廣泛的；

    ②房地產市場調研具有很強的針對性；

    ③房地產市場調研的方法是多樣的；

    ④房地產市場調研結果具有一定的局限性。

    房地產市場調研的程序

    房地產市場調研的程序包括確定調研目的、搜集資料信息、制定調研計劃、初步調研、調研設計、資料分析、做出結論和提出建議。

    1.確定調研目的

    一般來說確定調研目的要有一個過程，一時確定不下來的可以采用：

    ①探測性調研；

    ②描述性調研；

    ③因果性調研：這種調研是要找出事情的原因和結果，因果關系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關系；

    ④預測性調研：是通過搜集、分析和研究過去和現在的各種市場情報資料，運用數學方法，估計未來一定時期內市場對某種產品的需求量及其變化趨勢。

    2.搜集信息資料

    市場營銷調研需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數是需要時才搜集。對于已有的信息資料，在需要使用時也應該根據以前搜集的方式進行更新，保證市場調研的時效性和代表性。

    3.初步調研

    初步調研的目的是了解產生問題的一些原因，通常有研究搜集的信息材料、與企業有關領導進行非正式談話、了解市場情況三個過程。

    4.調研設計

    在搜集原始資料時，一般需要被調研者填寫或回答各種調研表格或問卷。調研表格及問卷是整個調研工作的核心，其設計的好壞將直接影響調研結果。調研表和問卷的設計既要具有科學性又要具有藝術性，以利市場調研工作的條理化、規范化。

    5.現場調研

    現場調研即按調研計劃通過各種方式到調研現場獲取原始資料和搜集由他人整理過的次級資料。現場調研工作的好壞，直接影響到調研結果的正確性。

    6.撰寫和提交調研報告

    撰寫和提交調研報告是房地產市場調研工作的最后一環，調研報告反映了調研工作的最終成果。

    房地產市場調研的內容

    房地產市場調研的主要內容包括：

    1.房地產市場環境調研

    （1）政治法律環境調研：政治法律環境調研主要是了解對房地產市場起影響和制約作用的政治形勢，國家對房地產行業管理的有關方針政策、有關法律法規及其變化等，包括：

    ①各級政府有關房地產開發經營的方針政策，如房改政策、開發區政策、房地產價格政策、房地產稅收政策、房地產金融政策、土地定級及地價政策、人口政策和產業發展政策等；

    ②各級政府有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用規劃、城市規劃和區域規劃等；

    ③國家有關法律法規，如環境保護法、土地管理法、城市房地產管理法、廣告法、反不正當競爭法等；④政府有關方針和政策，如產業政策、金融政策、稅收政策、財政政策、物價政策、就業政策等；

    ⑤政局的變化，包括國際和國內政治形勢、政府的重大人事變動等。