2011年房產經紀人考試經紀實務重點知識（2）
來源：育路教育網發布時間：2011-07-22 17:21:53
房地產市場調研有下列4個特點：
1.房地產市場調研的內容是廣泛的
2.房地產市場調研具有很強的針對性
3.房地產市場調研的方法是多樣的
4.房地產市場調研結果具有一定的局限性
【例題】 ： 關于房地產市場調研描述正確的是( )。
A.房地產市場調研具有很強的專業性
B.房地產市場調研經常采用實地調研法
C.房地產市場調研具有很強的地域性
D.房地產市場調研的主體側重于消費者
E.房地產市場調研的主體側重于售房者
答案：ABC
8調研設計
一項房地產市場調研工作至少應設計以下4種調研表格：
1.當地房地產資源統計表，包括房地產分布、面積、類型、單位價格、總價、開發程度、居住密度、交易狀況和規模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發展遠景、其他具體情況和調研日期等項目。
2.房地產出租市場統計表，包括出租房地產名稱、所在地區、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內設備狀況(暖氣、燃氣、電話、家用電器、廚衛設備)、環境條件(庭院、陽臺、停車場、文娛場所、交通和購物等)、
空置率、影響房租市場的最大因素、具體房東的記錄、房地產出租公司的資料和調研日期等項目。
3.房地產出售統計表，包括已售和待售房地產的名稱、地區、開發商、數量、結構類型、成交期、成交條件(預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等)、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調研日期等項目。
4.房地產個案實調分析表，包括案名、區位、投資公司、產品規劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用權年限、單位售價、付款方式、產品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調研資料來源和日期等。
9房地產市場環境調研
(一)政治法律環境調研
政治法律環境調研主要是了解對房地產市場起影響和制約作用的政治形勢、國家對房地產行業管理的有關方針政策、有關法律法規及其變化等，包括：
�、俑骷壵嘘P房地產開發經營的方針政策。如房改政策、開發區政策、房地產價格政策、房地產稅收政策、房地產金融政策、土地定級及地價政策、人口政策和產業發展政策等;
�、诟骷壵嘘P國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用規劃、城市規劃和區域規劃等;
�、蹏矣嘘P法律法規，如環境保護法、土地管理法、城市房地產管理法、廣告法、反不正當競爭法等;
�、苷嘘P方針和政策，如產業政策、金融政策、稅收政策、財政政策、物價政策、就業政策等;
⑤政局的變化，包括國際和國內政治形勢、政府的重大人事變動等。
(二)經濟環境調研
經濟環境調研主要是了解財政、金融、經濟發展狀況和趨勢等因素，這些因素影響的是市場大氣候。更重要的是，該地區的居民收入、消費水平、消費結構、物價水平、物價指數，
對房地產市場需求也會產生根本性的影響。經濟環境調研應該把握企業所在地區的總的經濟發展前景。一般來說，對于經濟發展迅速的地區，房地產市場的前景也將十分廣闊，市場機會相對多。具體包括：
①國家、地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益;
�、陧椖克诘貐^的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況;
�、垡话憷仕�、獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率;
�、賴窠洕a業結構和主導產業;
⑤居民收入水平、消費結構和消費水平;
�、尬飪r水平及通貨膨脹;
⑦項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況;
⑧與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調研。
