2011年房地產經紀人經紀實務輔導：買二手房入手點

    育路教育網小編特為大家整理了2011年房地產經紀人經紀實務輔導，希望對大家有所幫助，取得一個好的成績！

    如果您不想再過租房的生活，或者您想改善一下居住條件，可是由于您的經濟條件不太寬裕，購買新房對于您來說還有些可望而不可及，那么買一套二手房也是一個不錯的選擇。

    第一步：房源收集

    您可以從以下途徑收集二手房的房源信息：專業的房地產網站、報紙媒體、中介公司。

    1、專業的房地產網站：在搜房網房地產頻道的二手房園出售房源欄目中收集有大量最新的中介公司和自由發布的各種二手房信息，您可以在欄目中通過選擇區域、價格、房型面積等條件進行快速查詢，也可以選擇詳細條件進行更加深入的查詢。您還可以在房地產頻道首頁房源管理欄目中發布您的求購信息。

    2、報紙媒體：晚報、每日新報的固定欄目定期會刊登很多二手房的房源信息，這也是您收集房源的重要途徑。

    3、中介公司：目前大多數中介公司都辦理二手房買賣業務，可到中介公司查找房源信息，但奉勸您一定要找資質和證照齊全的中介公司，以免上當受騙。

    第二步：交易談判

    一、確認權屬：

    首先您要判斷一下賣方的產權是否完整和可靠，有無共有人，有無抵押以及其它產權糾紛；您最好到房管部門查詢此產權證的真實性；另外對于公產房，您還要確認原產權單位是否允許出售。如果房屋的產權存在問題，建議您千萬不要購買，以免成交后拿不到房屋產權證，引起許多麻煩。如果是公房，您要驗證對方提供的房屋租賃合同。

    二、現場看房

    1、考察房子的基本情況您要在現場考察房屋建成的年代、土地使用期限、建筑面積和使用面積是否與產權證上標明的一致，房屋的布局是否合理，配套設施是否齊全完好，您要詳細看看房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞的情況。

    2、看看周邊環境和配套設施二手房由于建造年代早，因而周邊的配套設施比較完備，但環境質量較之新房可能會差距很大。購買二手房時，您要著重考察房屋周圍有無工廠等噪音、有害氣體的污染源，另外還有小區安全　　保衛、衛生清潔、綠化等方面情況。對房屋配套設施設備的考察主要有：水、電、氣、暖的供應情況及收費標準，電視接收的清晰度等等。

    3、了解房屋的歷史與鄰居您要了解一下這套房子在歷史上都有哪些人住過，什么背景，何種用途，是否發生過不好的事情（比如糾紛或案件）？鄰居都是什么樣的人？是否能融洽相處等等。

    三、談判簽約

    進行了以上兩步工作后，您或許會找到自己滿意的二手房。接下來您要與對方商談價格、交接時間和設備、搬遷、過戶費用等方面的問題。辦好了這些事情，您就要與對方簽訂合同了。

    與買賣新房不同，二手房買賣合同的簽定相對比較簡單，但合同并沒有國家管理部門頒布的統一格式。如果您要簽一個明明白白的合同，建議您應該先了解一下二手房合同的有關條款。

    第三步：二手房貸款

    如果您不能一次性付款，可以選擇二手房公積金貸款和按揭貸款。二手房公積金貸款對象只能是繳存公積金的借款人，而按揭無此限制。辦理二手房按揭貸款應經銀行房貸處審查同意，到指定的房地產銷售企業或房地產中介企業辦理。借款人以所購的具有完全產權的二手房為抵押，由中介企業為其貸款提供保證并承擔連帶責任。

    貸款條件；貸款額度、期限和利率；辦理貸款所需資料；貸款相關費用第四步：過戶手續和費用簽定了買賣合同并且付清房款后，交易雙方即可攜帶有關證件資料辦理交易手續。如果您購買的二手房是涉外房產，要到天津市房地產產權市場管理處交易所辦理。否則，非涉外房產的二手房交易須到房屋座落區、縣房地產交易管理部門辦理。進件后，交易管理部門經過現場查勘等程序，確定產權無糾紛后，辦理產權轉移手續，買賣雙方繳納相關稅費，在30日內，核發房屋所有權證。具有土地使用權證的還要到土地管理部門辦理土地使用權變更手續