2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀人經(jīng)紀實務輔導：房地產(chǎn)狀況的調(diào)整

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    （1）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義

    進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。

    （2）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

    a 區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容

    區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。

    區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共服務設施完備程度、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產(chǎn)價格的因素。

    b 權益狀況調(diào)整的內(nèi)容

    權益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權益因素的狀況。

    權益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用年限調(diào)整。

    c 實物狀況調(diào)整的內(nèi)容

    實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。進行實物狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。

    實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、基礎設施完備程度（屬于可比實例、估價對象之內(nèi)的部分）、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素；對于建筑物來說，主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結構、設備、裝修、平面格局、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價格的因素。

    （3）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法

    房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是：首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權益方面的和實物方面的；其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異所造成的價格差異程度；最后根據(jù)價格差異程度對可比實例價格進行調(diào)整。總的來說，如果可比實例房地產(chǎn)優(yōu)于估價對象房地產(chǎn)，則應對可比實例價格做減價調(diào)整；反之，則應做增價調(diào)整。

    具體進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種。

    （1）直接比較調(diào)整一般是采用評分的辦法（參見表4—3），以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準（通常定為100分），將可比實例房地產(chǎn)狀況與它逐項進行比較、打分。如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況差，則打的分數(shù)就低于100；相反，打的分數(shù)就高于100.然后將所得的分數(shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率。采用直接比較進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達式為：

    可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 x 100/（）=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

    上式括號內(nèi)應填寫的數(shù)字，為可比實例房地產(chǎn)狀況相對于估價對象房地產(chǎn)狀況的得分。

    （2）間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整相似，所不同的是設想一個標準房地產(chǎn)狀況，然后以此標準房地產(chǎn)狀況為基準（通常定為100分），將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項進行比較、打分。如果估價對象、可比實例的房地產(chǎn)狀況比標準房地產(chǎn)狀況差，則打的分數(shù)就低于100；相反，打的分數(shù)就高于100

    采用間接比較進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達式為：

    可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 x 100/（）x （）/100=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

    上式位于分母的括號內(nèi)應填寫的數(shù)字為可比實例房地產(chǎn)狀況相對于標準房地產(chǎn)狀況的得分，位于分子的括號內(nèi)應填寫的數(shù)字為估價對象房地產(chǎn)狀況相對于標準房地產(chǎn)狀況的得分。

    （4）房地產(chǎn)狀況調(diào)整應注意的問題

    （1）可比實例的房地產(chǎn)狀況，無論是區(qū)位狀況、權益狀況還是實物狀況，都應是成交價格所對應或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。因為在估價時點或其他時候，可比實例房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價格就不能反映了。除了期房交易的成交價格之外，可比實例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實例房地產(chǎn)在其成交日期時的狀況。

    （2）由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)位和實物因素不同，即使某些因素相同，但其對價格的影響程度也不一定相同。因此，在進行區(qū)位狀況和實物狀況的比較、調(diào)整時，具體比較、調(diào)整的內(nèi)容及權重應有所不同。例如，居住房地產(chǎn)講求寧靜、安全、舒適；商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、交通條件；工業(yè)房地產(chǎn)強調(diào)對外交通運輸；農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)重視土壤、排水和灌溉條件等。