2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)濟(jì)概論輔導(dǎo)：適用于新開(kāi)發(fā)土地的基本公式

    育路教育網(wǎng)小編特為大家整理了2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)濟(jì)概論輔導(dǎo)，希望對(duì)大家有所幫助，取得一個(gè)好的成績(jī)！

    適用于新開(kāi)發(fā)土地的基本公式

    新開(kāi)發(fā)土地包括填海造地、開(kāi)山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開(kāi)發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開(kāi)發(fā)的土地。在這些情況下，成本法的基本公式為：

    新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

    上式中：

    開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開(kāi)發(fā)區(qū) 用地總面積×100%

    實(shí)際測(cè)算時(shí)通常分為下列3大步驟進(jìn)行：

    （1）計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格。

    （2）計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格。用第一步計(jì)算出的平均價(jià)格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率即是。

    （3）計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。將第二步計(jì)算出的平均價(jià)格，根據(jù)宗地的規(guī)、劃用途、具體位置、使用年限、容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p調(diào)整即是。

    對(duì)新開(kāi)發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，成本法是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_(kāi)發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地收益也還沒(méi)有。

    「例」某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開(kāi)發(fā)成“五通一千”熟地的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，開(kāi)發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%、5.5%和10%，開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%.試求該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)（假設(shè)開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入）

    「解」求取該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價(jià)的過(guò)程如下：

    該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷(xiāo)售費(fèi)用+總銷(xiāo)售稅費(fèi)+ 總開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=取得該荒地的總代價(jià)+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)×銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率

    得出：

    該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=（取得該荒地的總代價(jià)+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息）/1-銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率

    該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)=（取得該荒地的總代價(jià)+土地開(kāi)發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息）/（1-銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率）×可轉(zhuǎn)讓熟地面積 =（取得該荒地的總代價(jià)+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用十總投資利息）/（1-銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率）×可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率×該荒地總面積=436（元/㎡）