2011年房產經紀人房產經紀概論之房地產經紀機構（49）

    為了迎接2011年房產經紀人考試，育路教育網小編特為大家整理了房產經紀人房產經紀概論之房地產經紀機構，希望對大家有所幫助，取得一個好的成績！

    房地產細分市場需求預測

    1.住宅

    （1）根據政府統計部門公布的人口資料，查尋標的房地產的市場區域所對應的城市區域內未來某一時期人口總數的預測值和戶均人口數量，推算標的房地產市場區域內住宅需求總套數：

    住宅需求總套數=某一時期人口總數/戶均人口數量

    （2）根據標的房地產所屬住宅類型目前市場售價（每套總價）的范圍（上限和下限），按當時當地常規的抵押貸款方式，推算購買此類住宅的家庭每月須支付的還款額：

    月還款額=總價X貸款占總價比例Xr（1+r）n/[（1+r）n一1]式中 r——個人住房抵押貸款利率；

    n——貸款期總月數。

    根據月還款額和當地的收入還貸比①，推算購買標的房地產所屬類型住宅的家庭年收人范圍：

    購買標的房地產所屬類型住宅的家庭年收入=月還款額X12/收入還貸比

    查尋有關人口統計資料，確定在有以上所推算的年收入范圍內的家庭占標的房地產所在城市家庭總數的比例（HP）。

    （3）調查標的房地產所屬類型平均每套住宅的建筑面積，計算標的房地產市場區域內對標的房地產所屬類型住宅的需求總量（DH，面積）：

    DH=住宅需求總套數XHPX標的房地產所屬類型平均每套住宅的建筑面積

    以上計算中，如果使用未來某個時期新增人口的預測值，則可得出相應時期新增住宅需求總面積的預測值。

    2.零售商業房地產

    （1）根據政府有關部門公布的標的房地產所在城市的城鎮居民家庭購買商品支出及其在食品、衣著品、日用品等九大類商品上的分配比例，計算該城市城鎮居民家庭在標的房地產最可能使用者所屬零售業的消費支出（Eu）：

    Eu=城鎮居民家庭購買商品支出X城鎮居民家庭在標的房地產最可能使用者所屬零售業類型的消費支出比例

    （2）根據政府統計部門公布的標的房地產所在城市的現有城鎮居民人口總數和城鎮居民家庭現有人均可支配收入，計算當地居民在標的房地產最可能使用者所屬零售業的消費支出占可支配收入的比值（EvTIv）：

    EuTIv=Eu/（城鎮居民家庭現有人均可支配收入X現有城鎮居民人口總數）

    （3）根據政府統計部門公布的人口預測數據，查尋標的房地產市場區域內未來某個時期的城鎮居民人口總數，計算該時期內標的房地產市場區域內城鎮居民家庭在標的房地產最可能使用者所屬零售業的消費支出（Es）：

    Es=預計標的房地產市場區域內的城鎮居民人口總數X城鎮居民家庭人均可支配收入xEuTlu

    （4）根據政府統計部門有關標的房地產所在城市區域內標的房地產最可能使用者所屬零售業零售額的前3年數據，并按（3）所述方法計算相應年份的該城市區域內城鎮居民家庭在標的房地產最可能使用者所屬零售業的消費支出總額（Es），計算各年前者與后者的比例：TEs=標的房地產所在城市區域內標的房地產最可能使用者所屬零售業銷售額/Es

    標的房地產所在城市區域內標的房地產最可能使用者所屬零售業銷售額/Es取各年數據的平均值（用STEs表示）。

    （5）根據Es和STEs計算標的房地產市場區域內標的房地產所屬零售業在未來某時期內可實現的銷售額（S）； S=Es×STEs

    （6）調查標的房地產市場區域內標的房地產最可能使用者所屬零售業年銷售額與年租金的比例（STR），用此比例乘標的房地產的每平方米的可行性租金（FR，求取方法參本節“二、價格咨詢”），得到標的房地產市場區域內同類房地產每平方米應有的銷售額（SPSM）：

    SPSM=STRXFR

    （7）計算未來某時期標的房地產市場區域內對標的房地產所屬類型的商業房地產的需求量（DR，面積，平方米）：

    DR=S/SPSM

    在以上方法中，如在計算Es時用對未來某年份標的房地產市場區域內城鎮居民新增人口總數的預測值和（或）城鎮居民家庭人均可支配收入增加額的預測值，則可得出未來某年份標的房地產市場區域內對標的房地產所屬類型的商業房地產新增需求量的預測值。

    3.辦公樓

    （1）根據前述“房地產市場細分市場供求分析”第二步中關于最可能使用者的分析結果，查閱有關統計資料關于各行業就業人口的預測以及有關研究機構對各行業就業人口中使用辦公室的人數占該行業就業總人數中的比例，確定標的房地產最可能使用者所屬產業就業人數中使用辦公室的人數的比例（OPPi），計算標的房地產所屬類型的辦公樓的潛在使用人數（戶）：

    式中 i——即標的房地產最可能使用者所屬的某個行業；

    Pi——i行業就業人數。

    （2）調查標的房地產最可能使用者所屬的各行業中使用辦公室的雇員平均每人使用的辦公室使用面積（SMPP）。

    （3）調查標的房地產所屬類型的辦公樓通常的使用面積與建筑面積的比例（UTB），計算標的房地產所屬類型的辦公樓的需求量（Do，建筑面積）：

    Do=PXSMPP÷UTB