2011年房產經紀人房產經紀概論之房地產經紀機構（48）

    為了迎接2011年房產經紀人考試，育路教育網小編特為大家整理了房產經紀人房產經紀概論之房地產經紀機構，希望對大家有所幫助，取得一個好的成績！

    房地產置業(yè)投資咨詢

    房地產置業(yè)投資是指投資者購置房地產后，在較長時期內持有該房地產，通過出租經營，持續(xù)地獲取周期性投資收益，當然，一般而言這類投資者也期望所購置的房地產在未來能夠增值。

    對于這種投資，房地產經紀人關鍵要根據房地產租賃市場的特點把握供需關系的變化，要站在獲取長期收益和增值的角度對租賃市場進行分析，特別是對影響供給曲線和需求曲線移動的因素進行分析和預測。理解物業(yè)未來產租能力的影響因素對這種投資的分析也有幫助。影響物業(yè)未來產租能力的因素主要有：

    （1）房產功效。房產功效是指房產能在多大程度上符合預計功能的需要。如果建筑設計很差，必然導致功效喪失。更為常見的情況是，由于技術進步和人們生活方式的變化，即使原先設計良好的建筑，也有可能走向功能過時。如果沒有理想的設計、布局和輔助設施，以跟蹤現代產品的走向，房地產的產租能力就會迅速下降。

    （2）區(qū)位優(yōu)勢。區(qū)位條件在決定城市土地價值方面具有重要的意義。良好的區(qū)位是指能使運輸成本最小，并具備有利的鄰里影響的位置。

    城市在發(fā)展的同時創(chuàng)造和破壞著區(qū)位優(yōu)勢。如果區(qū)位選擇不當，很難用其他方面來彌補，投資者面對的將是高空置和低租金情況，房地產更談不上增值。

    區(qū)位優(yōu)勢的建立是個復雜的過程，涉及社會、經濟、產業(yè)、文化等眾多因素，房地產經紀人應注意積累各方面的信息。

    目前，隨著房地產市場的發(fā)展，以住宅、商鋪為主的個人置業(yè)投資日漸升溫，但開展個人投資咨詢服務的機構很少，購房投資者迫切地需要得到一些專業(yè)性的指導建議。對于這種房地產投資，房地產經紀人要善于把握住宅市場供需的脈搏，抓住有利時機人市和出手，在滿足投資者出租獲利需求的基本前提下實現房產未來的增值。

    要想做到這一點，房地產經紀人不但需要具有房地產市場分析、預測與判斷的能力，還應具有豐富的市場經驗。

    房地產細分市場供求分析

    無論是房地產開發(fā)投資咨詢還是房地產置業(yè)投資咨詢，最基礎的內容是進行房地產細分市場的供求分析，因為投資者進行投資決策時首先要了解的是他（她）擬投資的房地產所在的細分市場供求關系究竟處于什么狀態(tài)，是供求平衡？還是供大于求？或供小于求？房地產細分市場供求分析就是通過以因果關系分析為基礎的供給和需求的定量分析，對咨詢標的房地產所在的細分市場的供求狀況進行判斷。

    房地產細分市場供求分析的基本步驟如下：

    第一步，投資標的房地產的產品分析。

    主要從產品的物質特征、權屬特征、區(qū)位和市場吸引力四個方面進行分析。其中1、物質特征包括規(guī)模、房地產的功能用途、地塊大小、地塊形狀、臨街類型、臨街深度、臨街位置、地形地質條件、建筑結構類型、建筑類型與風格、內部裝修及設備配置等，對于存量房地產，還包括已使用年限、建筑質量、功能折舊和外部折舊狀況等。

    2、權屬特征包括權屬類型、他項權利設置狀況，其中土地還包括土地出讓合同對土地使用的規(guī)定（年限、用途、容積率）。

    3、區(qū)位包括中觀的城市區(qū)位和微觀的位置，中觀的位置指標的房地產在城市空間結構中所處的位置，如什么圈層、什么區(qū)域、與城市空間發(fā)展軸的空間關系。微觀的位置主要包括標的房地產與周邊重要設施和其他房地產的空間關系、出人口、可視性（即從所臨接的街道上看到標的房地產的可能性）、周邊房地產的用途、交通流量、鄰近地區(qū)的供求狀況及地區(qū)聲譽。市場吸引力主要指標的房地產是否有特別吸引投資者或購買的特殊品質，如獨特的建筑設計、優(yōu)美的景觀，對于存量收益性房地產，其市場吸引力還涉及到標的房地產的一些經濟特征，如租賃收入狀況、經營費用、管理水平、租客類型與結構、租賃狀況（包括租賃期，是否有租金折讓、現有租約到期日、續(xù)租條件等）。

    第二步，確定細分市場。

    這一步包括界定標的房地產的市場區(qū)域和確定標的房地產最可能的使用者。1、界定標的房地產的市場區(qū)域就是界定能夠與標的房地產產生競爭關系的其他房地產所在的空間范圍。因為房地產具有空間固定性，房地產的相互競爭（或者說替代）只能在一定的空間范圍內產生。所以房地產的細分市場首先是一個空間的概念。

    雖然不同類型的房地產其市場區(qū)域內涵有一定區(qū)別，但界定市場區(qū)域的方法都涉及時間距離和地理分界兩個重要概念。（1）時間距離指標的房地產的使用者在當時當地的一般條件（收入水平、交通方式和生活、消費習慣等）下所能接受的標的房地產與另一重要地點之間的時間距離，如對于住宅而言，是其與住戶上班地點的時間距離，對于零售商業(yè)房地產而言，是其與主要顧客的居住地或辦公地的時間距離，處于不同級別商業(yè)中心（如社區(qū)級、區(qū)級和市級）的零售商業(yè)房地產，顧客所能接受的時間距離是不同的。對于辦公樓而言，是其與辦公樓使用者的主要客戶所在地的時間距離。與住宅和商業(yè)房地產有所區(qū)別的是，辦公樓的市場區(qū)域通常是并不是一個空間上連貫的區(qū)域，而且它通常有更大的范圍，一般會涉及整個城市或城市的某一個分區(qū)。時間距離的具體數據一般應通過市場調查取得。

    2、確定標的房地產最可能的使用者，就是根據第一步分析所知道的標的房地產的產品特征，確定最可能愿意使用標的房地產的使用者類型及其特征。如對于住宅而言，就是要明確其最可能的住戶在年齡、收入、職業(yè)、婚姻狀況、家庭規(guī)模等方面的特征。對于零售商業(yè)房地產而言，就是要明確最可能使用標的房地產的商家的商品經營類型（如服裝、百貨或餐飲等）、經營規(guī)模、業(yè)態(tài)等。而對作為使用者的商家的研究常常是以對最終消費者（商家的顧客）的研究為基礎的。如哪一類消費者（年輕人還是中老年人，高收入者還是中低收入者）在哪種消費狀態(tài)（日常生活消費、大宗商品購物或休閑消費）下會光顧使用標的房地產的商家？對于辦公樓而言，需要明確其使用者是什么產業(yè)、怎樣規(guī)模的企業(yè)或機構？以及這些企業(yè)或機構的主要客戶又是什么類型的客戶，分布在哪里？

    第三步，預測需求量。

    預測需求是以因果分析為基礎的，也就是從分析影響需求的主導因素人手。1、對住宅而言，影響其需求的主導因素是人口，2、零售商業(yè)房地產的市場需求主要受其市場區(qū)域內最終消費者的收入水平所主導。3、辦公樓的需求則主要與當地就業(yè)水平及其就業(yè)人口中使用辦公室的人數密切相關；借鑒發(fā)達國家在此方面的經驗并結合中國的實際情況，對以上三類房地產的市場需求進行定量預測的方法見“（三）房地產細分市場需求預測”。

    第四步，預測供給量。

    供給量=標的房地產所屬房地產類型的現有存量面積+潛在競爭房地產的面積。

    潛在競爭房地產包括正在施工的同類房地產和在標的房地產人市時可能新增的房地產。

    潛在競爭房地產的面積受多種因素影響，主要有土地取得的可能性和成本、利率、建材和勞動力成本、房地產開發(fā)商的期望利潤率。

    第五步，分析需求與供給的相對關系。

    根據第三步得到的需求量和第四步得到的供給量，可以對供求關系進行判斷：

    當供給等于需求，即供求平衡；

    當供給大于需求，即供大于求，過剩供給=供給量一需求量；

    當供給小于需求，即供不應求，剩余需求=需求量一供給量。