2011年房產經紀人房產經紀概論之房地產經紀機構（40）

    為了迎接2011年房產經紀人考試，育路教育網小編特為大家整理了房產經紀人房產經紀概論之房地產經紀機構，希望對大家有所幫助，取得一個好的成績！

    房地產代理，是指房地產經紀機構及人員以委托人名義，在委托協議約定的范圍內，為促成委托人與第三人進行房地產交易而提供專業服務，并向委托人收取傭金等服務費用的行為。

    根據我國法律的有關規定，房地產經紀人只能向房地產交易相對兩方中的一方提供代理服務，這與很多國家與地區的法律規定是一致的。根據中國房地產估價師與房地產經紀人學會《房地產經紀執業規則》，房地產經紀機構、房地產經紀人員在執行房地產代理業務時，在合法、誠信的前提下，應當維護委托人的最大權益。

    正因為如此，代理是一種法律關系更簡單明了的房地產經紀業務類型，因而在經濟發達國家和地區成為最主要的房地產經紀業務類型。目前在中國房地產市場上，房地產經紀機構面向機構客戶（如房地產開發商）所開展的業務也以房地產代理業務為主。

    根據服務對象的不同，房地產代理業務可分為賣方代理和買方代理。委托人為房地產開發商、存量房的所有者或是出租房屋的業主的代理行為稱為賣方代理。相對應的，接受需要購買或承租房屋的機構或個人委托而進行的代理行為稱為買方代理。

    （1）房地產賣方代理是指房地產經紀機構及人員受委托人委托，在委托協議約定范圍內，以委托人名義出租、出售房地產并收取傭金等服務費用的行為。房地產賣方代理的委托人通常為房地產開發商、存量房的所有者或是出租房屋的業主。

    目前在我國賣方代理是房地產經紀業最主要的代理業務，有以下三種主要類型：

    1新建商品房銷售代理，是指房地產經紀機構及人員接受房地產開發商的委托，按委托人的基本要求進行商品房銷售并收取傭金等服務費用的行為。房地產經紀人必須經房地產開發商委托，在委托范圍內（如價格浮動幅度、房屋交付使用日期等）替開發商行使銷售權。

    2房屋出租代理，是指房地產經紀機構及人員為房屋出租人代理出租房屋，促成出租者出租房屋成功而收取傭金等服務費用的行為。房屋出租代理按房屋存在形式可分為現房出租代理、在建商品房預租代理、商品房先租后售代理等。

    3存量房出售代理，是指房地產經紀機構及人員受存量房屋所有權人委托，將其依法擁有的住房出售并收取傭金等服務費用的行為�，F實經紀活動中常稱為存量房出售代理。

    （2）房地產買方代理業務是指房地產經紀人受委托人委托，以委托人名義承租、購買房地產的經紀行為。

    房地產買方代理的委托人為需要購買或承租房屋的機構或個人，即購房者或承租者。

    從業務總量上看，房地產買方代理業務遠遠少于賣方代理業務。

    目前在我國，房地產代理業務的運作方式還比較單一。作為商事代理的房地產代理，完全依據房地產經紀機構與委托人之間簽訂的代理合同，而代理合同是可以根據雙方的具體情況協商而定的。