2011年房產經紀人房產經紀概論之房地產經紀機構（41）

    為了迎接2011年房產經紀人考試，育路教育網小編特為大家整理了房產經紀人房產經紀概論之房地產經紀機構，希望對大家有所幫助，取得一個好的成績！

    房地產代理合同千差萬別。但是，隨著房地產市場的發展，一些國家（地區）會形成一些主要的合同類型，如美國有以下5種主要的合同類型，根據這些不同的合同，也就形成了房地產代理業務運作的5種方式：

    （1）獨售權（ExclusiveSellingRight）合同。此合同規定，如賣主自己或通過其他經紀人把房子賣掉了，原獨售權經紀人仍享受請求付傭金的權利。

    （2）獨售權共享合同（TheSharingContractOfExclusivesellingRight）。合同規定賣主和經紀人共享房屋出售的權利，如果賣主先賣出，經紀人無權要求傭金。

    （3）開放出售權合同（TheContracto{OpentoSellingRight）。賣主與多個經紀人簽約，誰賣出誰享有傭金。

    （4）凈賣權合同（TheContractofSelling—out）。賣主給經紀人一個底價，賣出超過部分歸經紀人作傭金。

    （5）聯營制（JointManagement）。由賣主與幾家經紀公司、經紀人聯合簽約，賣出后傭金由經紀公司、相關經紀人分成。

    以上5種運作方式中，經紀人都希望與賣方簽訂獨售權（ExclusiveSellingRight）合同。而事實上，這種方式也是最為常見的代理合同。

    從我國目前情況來看，新建商品房市場的經紀業務基本采用代理方式，而存量房市場的經紀業務以居間方式為主。

    根據發達國家的經驗，由于代理業務中房地產經紀機構與委托方之間的法律關系更加簡單明了，從長遠來看，隨著人們法律意識和服務消費意識的不斷進步，代理業務將更具發展前途。

    從提高房地產經紀業運作效率及增進社會福利的目的出發，應提倡發展獨家代理的代理業務運作方式，即委托人只委托一家房地產經紀機構代理房地產交易事宜。根據中國房地產估價師與房地產經紀人學會《房地產經紀執業規則》，房地產經紀機構、房地產經紀人員不得招攬已由另一房地產經紀機構獨家代理的經紀業務。推廣獨家代理方式，可以避免房地產經紀機構之間的惡意競爭以及不必要的重復勞動。