2010年房地產經紀人經紀概論輔導：房地產經紀概述3

(二)傭金與信息費也是一對容易混淆的概念。

1.傭金是經紀收入的基本來源。其性質是勞動收入、經營收入和風險收入的綜合體，是對經紀人開展經紀活動所付出的勞動時間、花費的資金和承擔的風險的總回報。國家保護經紀人依法從事經紀活動并收取傭金的權利。

　　2.傭金可分為法定傭金和自由傭金兩種。法定傭金是指經紀人從事特定經紀業務時按照國家對特定經紀業務規定的傭金標準收取的傭金。

　　3.法定傭金具有強制力，當事人各方都應遵守。

　　4.自由傭金是指經紀人與委托人協商確定的傭金。

　　5.自由傭金一經確定并寫入經紀合同后，便具有法律效力，違約者必須承擔違約責任。

　　6.除法律法規另有規定外，傭金是經紀人在完成經紀服務后取得的報酬，其支付時間由經紀人與委托人自行約定。

　　7.經紀人和委托人在簽訂經紀合同時，應將傭金的數量、支付方式、支付期限及經紀不成功時中介費用的負擔等明確寫入經紀合同中。

　　8.經紀人收取傭金時應當開具發票，并依法繳納稅費。經紀人可以在簽訂經紀合同時預收部分傭金和費用。

　　9.信息費是賣出信息商品的銷售收入，無論信息以何種介質為載體，也無論信息有何種用途，只要所售出的信息在質量上符合信息買賣雙方事先達成的協議所規定的標準，即可收取信息費。

　　10.而傭金是對經紀人提供服務的報酬，這種服務是經紀人為了滿足委托人與第三方達成交易的具體目的。只有當這一目的實現了，一項經紀業務才算最終完成，此時經紀人才能向委托方收取傭金。因此，兩者經濟性質不同。

　　2.經紀與代理、居間

　　(1)在《大英百科全書》中，“經紀人”(Broker)被解釋為“The broker is abusinessagentwhoiscompletelyindependentOfhisprincipal.”即“經紀人是完全獨立于他的委托人的職業代理人。”

　　(2)在《美國傳統詞典》中，“經紀人”(Broker)意為“One that acts as anagent for others， as in negotiating contracts， purchases，Orsales in return forafeeorcommission"，即“作為他人的代理人，代理他人進行談判簽約、購買或銷售以獲取費用或傭金的人”。

　　(3)由此可以看出，西方的經紀人(Brokers)實際上就是一個代理人，由此也可以認為代理是西方國家經紀活動的主要方式。

　　(4)但是在中國，經紀活動的內涵要比西方的經紀內涵更廣，不僅包含代理活動.還包含居間活動。

　　(5)代理可分為民法上的代理和商法上的代理兩類。在我國，關于民法上的代理，應根據《中華人民共和國民法通則》(1986年4月12日第六屆全國人民代表大會第四次會議通過，中華人民共和國主席令第37號，以下簡稱《民法通則》)的有關規定來理解。

　　《民法通則》第四章“民事法律行為和代理”第二節“代理”第六十三條規定：“公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。”

　　“代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任。”可見，民法上的代理本是一個涉及范圍很廣的民事行為。

　　(6)關于商法上的代理，根據主要發達國家的有關法律，可以理解為：代理人根據與被代理人達成的某種合同關系，從事合同規定領域、程度、時間的商務活動行為。經紀活動中的代理，屬于商法上的代理，特指代理人在代理合同所限定的代理權限內，以被代理人的名義，實施商品交易并收取傭金的行為。居間是指提供交易信息并撮合成交收取傭金的行為，它與代理的根本區別在于：在居間活動中，經紀人不作為任何一方的代理人。