2010年房地產經紀人經紀概論輔導：房地產經紀概述4

3.經紀與行紀、經銷、包銷

(1)經紀作為一種中介活動，它與經銷活動有著本質的區別。經紀活動僅僅是為交易提供服務，經紀活動的主體對交易標的沒有所有權;經銷活動的主體卻直接參與交易，經銷活動主體直接占有交易標的。

　　(2)因此，經紀活動的主體獲得的是作為經紀服務報酬的傭金，而經銷活動的主體獲得的卻是買進價格和賣出價格之間的差額。在這一點上可以看出，一項活動是不是經紀活動(或者說是不是中介活動)，從它所獲得報酬的形式就可以識別。如果某種活動的報酬形式是傭金，那么這種活動就是經紀活動，如果某種活動的報酬形式是差價，則該種活動就不是經紀活動。

　　(3)行紀是一種極其特殊的活動，因為它的性質介于經紀活動和經銷活動之間。一方面，從行紀主體同交易標的之間的關系來看，它同經紀活動頗為相似：行紀主體不占有交易標的;另一方面，從報酬形式和交易的“名義”來看，它同經銷又頗為相似：經銷主體所獲得的報酬是買人價格與賣出價格之差，并且以自己的名義進行交易。

　　(4)但經銷與行紀有所不同的是：經銷主體占有標的。既然行紀主體可以享受差額同時又不必占有標的，所以，作為對標的所有者所面臨風險的補償，行紀主體往往需要向所有者支付一定的保證金，同時，行紀主體在交易的過程中，在交易條件、程序等方面還要受到商品所有者的限制。

　　(5)在一定的條件下，作為介于經紀行為和經銷行為之間的行紀，可以采取更靠近經紀的形式，不僅僅不轉移交易標的所有權，而且仍以交易標的所有者的名義進行銷售，但是中介服務方的報酬采用“傭金+差價”的形式，如中國房地產領域出現的“包銷”。