2010年房地產經紀人經紀概論輔導：房地產經紀概述2

(二)房地產經紀的含義(掌握)

1.房地產經紀是為促成委托人與他人的房地產交易而進行的中介服務活動。與其他經紀活動一樣，房地產經紀是一種專業服務，因此，從事房地產經紀活動的主體具有特殊性。

　　2.從世界主要國家的情況看，從事房地產經紀活動的機構需要具備相應的資質或條件，從事房地產經紀活動的人員需要經過專業學習和訓練并通過考試取得執業資格。

　　3.在我國，房地產經紀活動的主體特指經工商部門注冊并在房地產管理部門備案的房地產經紀機構和取得房地產經紀職業資格并經注冊的房地產經紀人員;

　　4.房地產經紀是一種市場化的有償服務，房地產經紀服務的接受方必須向提供房地產經紀服務的機構支付房地產經紀服務費(包括傭金和代辦事務的服務費)。

　　5.房地產經紀的主要方式是居間和代理。

　　概括而言，房地產經紀是指房地產經紀機構和房地產經紀人員根據委托人的委托，為促成委托人與第三方進行房地產交易，提供的居間或代理等專業服務，并收取傭金等服務費用的經濟活動。

　　(三)相關概念辨析(掌握)

　　在現實中，還有許多與經紀相關的概念，比如居間、代理、行紀、中介、經銷等。這些概念往往被誤用，從而導致對經紀概念的誤解。因此，有必要對這幾個概念進行辨析。

　　1.經紀與中介

　　經紀和中介也是一對容易混淆的概念。這主要是由于“中介”一詞有多種解釋。《辭海》(1999年9月第1版)給了兩個解釋：①表征不同事物或同一事物內部不同要素之間的間接聯系的哲學概念。②居中介紹。前者是從哲學層面解釋的，后者則是對現實生活中“中介”的常見現象的解釋，而有關法律法規又對“中介”概念有所界定。

　　原國家發展計劃委員會、原國家經濟貿易委員會、財政部、監察部、審計署、國務院糾風辦1999年頒布的《中介服務收費管理辦法》

　　(計價格[1999]2255號)第三條對中介機構的概念進行了限定，內容如下：

　　(一)中介機構是指依法通過專業知識和技術服務，向委托人提供公證性、代理性、信息技術服務性等中介服務的機構。

　　(1)公證性中介機構具體指提供土地、房產、物品、無形資產等價格評估和企業資信評估服務，以及提供仲裁、檢驗、鑒定、認證、公證服務等機構。

　　(2)代理性中介機構具體指提供律師、會計、收養服務，以及提供專利、商標、企業注冊、稅務、報關、簽證代理服務等機構。

　　(3)信息技術服務性中介機構具體指提供咨詢、招標、拍賣、職業介紹、婚姻介紹、廣告設計服務等機構。

　　從經濟含義上來理解以上規定，可以認為中介是現代市場經濟中眾多直接或間接促進市場交易進行的經濟活動的總稱，是經濟運行中不同主體或不同環節之間的聯系。

　　如果某種交易標的信息易于識別，交易的主體易于集中，交易程序比較簡單，那么，這項交易無需中介服務，由買方和賣方直接溝通、談判即可達成。日常生活用品的交易即屬于此類。但是，如果一種交易的信息不易識別，交易的主體相對分散，交易程序比較復雜，則需要接受過專門考試和訓練的人來促成該交易，這個時候，中介服務就有必要出現了。

　　也正是基于這一點，中介服務根據其發揮作用的方向和途徑可以分為下列三大類：

　　第一類，為交易的順利進行提供關于交易標的品質、技術或其他綜合信息的活動。這實際上是解決交易標的不易“識別”的問題。

　　第二類，為交易的順利進行提供關于買方或買方信息(即交易主體信息)的活動。這實際上是解決交易對象不易集中，不易被發現的問題。

　　第三類，直接代理交易的一方完成交易具體程序的活動。這實際上是解決在以上兩種情況存在的前提下，如果交易程序又相對復雜的時候所存在的問題。經紀活動中的代理、行紀就屬于這一類。

　　需要說明的是，現實中還存在一種介于第二類和第三類之間的活動，即中介服務的提供方為交易的順利進行不僅提供關于買方或賣方的信息，而且還撮合雙方成交但又不作為任何一方的代理人的活動，這類活動就是經紀活動中的居間活動。