2010年房地產經紀人經紀實務考試輔導：房地產狀況調整的含義

房地產狀況調整

　　（1）房地產狀況調整的含義

　　進行房地產狀況調整，是將可比實例在其房地產狀況下的價格，調整為在估價對象房地產狀況下的價格。

　　（2）房地產狀況調整的內容

　　a 區位狀況調整的內容

　　區位狀況是對房地產價格有影響的房地產區位因素的狀況。

　　區位狀況比較、調整的內容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環境景觀、公共服務設施完備程度、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產價格的因素。

　　b 權益狀況調整的內容

　　權益狀況是對房地產價格有影響的房地產權益因素的狀況。

　　權益狀況比較、調整的內容主要包括：土地使用年限，城市規劃限制條件（如容積率）等影響房地產價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用年限調整。

　　c 實物狀況調整的內容

　　實物狀況是對房地產價格有影響的房地產實物因素的狀況。進行實物狀況調整，是將可比實例房地產在其實物狀況下的價格，調整為在估價對象房地產實物狀況下的價格。

　　實物狀況比較、調整的內容很多，對于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、基礎設施完備程度（屬于可比實例、估價對象之內的部分）、土地平整程度、地勢、地質水文狀況等影響房地產價格的因素；對于建筑物來說，主要包括：新舊程度、建筑規模、建筑結構、設備、裝修、平面格局、工程質量等影響房地產價格的因素。

　　（3）房地產狀況調整的思路和方法

　　房地產狀況調整的思路是：首先列出對估價對象這類房地產的價格有影響的房地產狀況各方面的因素，包括區位方面的、權益方面的和實物方面的；其次判定估價對象房地產和可比實例房地產在這些因素方面的狀況；然后將可比實例房地產與估價對象房地產在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異所造成的價格差異程度；最后根據價格差異程度對可比實例價格進行調整。總的來說，如果可比實例房地產優于估價對象房地產，則應對可比實例價格做減價調整；反之，則應做增價調整。

　　具體進行房地產狀況調整的方法，有直接比較調整和間接比較調整兩種。

　　（1）直接比較調整一般是采用評分的辦法，以估價對象房地產狀況為基準（通常定為100分），將可比實例房地產狀況與它逐項進行比較、打分。如果可比實例房地產狀況比估價對象房地產狀況差，則打的分數就低于100；相反，打的分數就高于100.然后將所得的分數轉化為調整價格的比率。采用直接比較進行房地產狀況調整的表達式為：

　　可比實例在其房地產狀況下的價格× 100/（　）=在估價對象房地產狀況下的價格上式括號內應填寫的數字，為可比實例房地產狀況相對于估價對象房地產狀況的得分。

　　（2）間接比較調整與直接比較調整相似，所不同的是設想一個標準房地產狀況，然后以此標準房地產狀況為基準（通常定為100分），將估價對象及可比實例的房地產狀況均與它逐項進行比較、打分。如果估價對象、可比實例的房地產狀況比標準房地產狀況差，則打的分數就低于100；相反，打的分數就高于100采用間接比較進行房地產狀況調整的表達式為：

　　可比實例在其房地產狀況下的價格×  100/（　）× （　）/100=在估價對象房地產狀況下的價格上式位于分母的括號內應填寫的數字為可比實例房地產狀況相對于標準房地產狀況的得分，位于分子的括號內應填寫的數字為估價對象房地產狀況相對于標準房地產狀況的得分。

　　（4）房地產狀況調整應注意的問題

　　（1）可比實例的房地產狀況，無論是區位狀況、權益狀況還是實物狀況，都應是成交價格所對應或反映的房地產狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。因為在估價時點或其他時候，可比實例房地產狀況可能發生了變化，從而其成交價格就不能反映了。除了期房交易的成交價格之外，可比實例的房地產狀況一般是可比實例房地產在其成交日期時的狀況。

　　（2）由于不同使用性質的房地產，影響其價格的區位和實物因素不同，即使某些因素相同，但其對價格的影響程度也不一定相同。因此，在進行區位狀況和實物狀況的比較、調整時，具體比較、調整的內容及權重應有所不同。例如，居住房地產講求寧靜、安全、舒適；商業房地產著重繁華程度、交通條件；工業房地產強調對外交通運輸；農業房地產重視土壤、排水和灌溉條件等。