09年房地產(chǎn)經(jīng)紀人經(jīng)濟概論輔導：建筑區(qū)劃內(nèi)的場所歸屬

【建筑區(qū)劃內(nèi)的場所歸屬】

建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

【解釋】

是關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房歸屬的規(guī)定。

在物權(quán)法起草、審議和征求意見中，多數(shù)意見反映，目前建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房的所有權(quán)歸屬不明，導致業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)公司糾紛多，矛盾大，物權(quán)法應當對建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房的歸誰做出明確規(guī)定。但在物權(quán)法中如何規(guī)定，存在著不同意見。有的認為，道路是市政設施，應當屬于國家所有，業(yè)主享有使用權(quán)。有的認為，綠地是土地的一種使用功能，其實質(zhì)就是土地，城市土地屬于國家所有，業(yè)主只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。有的認為，城市的土地是國有的，無論是道路還是綠地，所有權(quán)只能歸國家。有的認為，現(xiàn)實中，業(yè)主購房通常不支付物業(yè)管理用房的價款，對物業(yè)管理用房沒有權(quán)利。有的認為，業(yè)主購房后對所購房屋擁有的所有權(quán)包括兩部分：一部分是對建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有的專有的、獨立的所有權(quán)；另一部分是對專有部分以外的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等共有部分以及建筑物的附屬設施享有的共有權(quán)。有的認為，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房所有權(quán)的歸屬，應當本著誰投資歸誰所有的原則確定。開發(fā)商在售樓時明確將小區(qū)的綠地、道路、物業(yè)管理用房等費用分攤給買房人的，就歸業(yè)主共有。沒有分攤，歸開發(fā)商所有。

現(xiàn)實的情況是，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地基本歸業(yè)主所有。道路有的歸業(yè)主所有，有的歸市政所有。例如，有的地方規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)四米以下寬的道路歸業(yè)主，四米以上寬的道路歸市政。有些大的建筑區(qū)，如北京的天通苑，主干線道路產(chǎn)權(quán)歸政府。物業(yè)管理用房的歸屬，《物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

立法部門經(jīng)調(diào)查研究認為，道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房作為建筑物的附屬設施原則歸業(yè)主共有。因此本條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。需要說明的是，本條規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。