09年房地產經紀人經濟概論輔導：車位、車庫

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

【解釋】

建筑區劃內是關于車位、車庫的規定。
業主的建筑物區分所有權中，爭議較大的是車位、車庫的所有權歸屬問題。這個問題涉及廣大業主的切身利益，社會普遍關注。在征求意見過程中，主要有兩種意見，一種意見認為，車位、車庫應當歸業主共有。主要理由是：

（1）車位、車庫已經攤人建筑成本，開發商將其再次買賣或者出租，侵害了業主的利益；
（2）在房屋銷售過程中，開發商處于強勢，如果車位、車庫的所有權以有約定的按照約定的原則確定歸屬，對業主不利。另一種意見認為，車位、車庫的歸屬，業主與開發商有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業主共有。

主要理由是：

（1）從我國目前多數地方商品房銷售的實際做法看，對車位、車庫的歸屬，在商品房買賣合同中都有約定；從其他國家和地區看，車位、車庫一般也歸業主個人所有。
（2）車位、車庫不像電梯、走廊、水箱、道路、綠地等應當共用，規定業主共有很難操作。
（3）開發商是否把車位、車庫攤人成本，和商品房銷售價格的高低沒有必然聯系，而且，也很難證明車庫、車位的價值是否包括在建筑成本之中；目前對價格管理部門是否應當公開開發商的建筑成本仍有不同意見。
（4）對車位、車庫的建造比例和車位、車庫首先滿足小區業主需要，應當做出行政管理的強制性規定，但地下車庫和地面上的停車場，作為獨立設施，如果不允許開發商銷售或者出租，可能影響開發商建造車位、車庫的積極性，對業主不利。 中大網校

經對我國房地產市場的實際做法和存在的問題進行調查研究，并借鑒國外的通常做法，立法部門認為，屬于業主共有的財產，應是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業主專有的財產，如電梯等公用設施、綠地等公用場所。從房地產市場的情況看，一般來說、專門用來停放汽車的車庫、車位的歸屬，是由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定歸業主專有或者專用的。這樣，既容易操作，也可以避免糾紛。如果規定車庫、車位歸業主共有，由于車庫、車位和住宅的配套比例不同、業主之間享有的住宅面積不同、商品房銷售的狀況不同等原因，歸業主共有很難操作，據此，本條第二款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”同時，對現實生活中有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放；不少小區沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位的問題，本條第一款、第三款有針對性地規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”