09年房地產經紀人經濟概論輔導：業主對專有部分行使所有權

業主對專有部分行使所有權

業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

【解釋】
是關于業主對專有部分行使所有權的規定。

物權法第七十條規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權。本條則對這一所有權的具體權能做出規定，即業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。按照這一規定，業主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經營性用房等專有部分可以直接占有、使用，實現居住或者營業的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情；或者在自己的專有部分上依法設定負擔，例如，為保證債務的履行將屬于自己所有的住宅或者經營性用房抵押給債權人，或者抵押給金融機構以取得貸款等；還可以將住宅、經營性用房等專有部分出售給他人，對專有部分予以處分。國外也有相關之規定，例如，瑞士民法典第七百一十二條a第一款第（一）項規定，建筑物區分所有人對建筑物的特定部分享有獨占使用和內部改造的特別權利。法國1965年建筑物區分所有權法第九條規定，區分所有權人對于建筑物中的專有部分享有自由使用的權利。

業主的專有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分又不可分離，例如沒有電梯、樓道、走廊，業主就不可能出入自己的居室、經營性用房等專有部分；沒有水箱、水、電等管線，業主就無法使用自己的居室、經營性用房等專有部分。因此，建筑物的專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，故業主對專有部分行使專有所有權應受到一定限制，這與建筑物區分所有權的特殊性是分不開的。對此，本條規定，業主行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。例如，業主在對專有部分裝修時，不得拆除房屋內的承重墻，不得在專有部分內儲藏、存放易燃易爆危險等物品，危及整個建筑物的安全，損害其他業主的合法權益。國外立法例在這方面也有很多規定，例如，日本建筑物區分所有法第六條第（一）項規定，區分所有權人不得為對建筑物之保存有害的行為，或其他有關建筑物之管理或使用違反區分所有權人共同利益的行為。德國住宅所有權法第十三條第（一）項規定，各住宅所有權人于不違反法律或第三人權利的范圍內，得自由處理特別所有權內的建筑物部分，如予以居住、使用、租賃或以其他方式予以利用，并排除他人之干涉。專有所有權的行使須受以下限制;

（1）保護建筑物的使用目的；
（2）保護建筑物的基礎、結構、牢固及安全；
（3）保護建筑物美學上的外觀；
（4）保護其他住宅所有權人的安全、安靜及住宅環境秩序；
（5）維護善良風俗、習慣及住宅居民的作息和名譽。
瑞士民法典第七百一十二條a第二款第（二）項規定，區分所有權人有自由管理、利用并裝飾自己房間的權利，但不得妨礙其他區分所有人行使相同的權利，并不得以任何方式破壞建筑物的公用設施，或影響其使用及外觀。

除以法律的形式規定建筑物區分所有權人行使所有權要受到限制外，有些國家在實務中也規定建筑物區分所有權人不得為之的違反共同利益的行為，如日本公寓大廈管理規約一般都規定建筑物區分所有權人不得有下列行為：

（1）將專有部分供作居住或所定用途以外之使用；
（2）搬入重量物、骯臟惡臭物、危險物等妨害他人之物品；
（3）帶有噪音、振動或其他令人厭惡之使用行為；
（4）變更建筑物專有部分之基本結構或外觀；
（5）飼養有危害或困擾他人之虞的動物；
（6）體育用品或較重物品之任意投擲；
（7）共用部分之不法占有或任意堆放物品；
（8）新設、附加或變更電氣、瓦斯、給水排水等設施，致影響其容許量；
（9）私自設置專用庭院、陽臺或停車場等構造物；
（10）違反公序良俗之行為。