09年房地產經紀人經濟概論輔導：建筑物及其附屬設施的費用分攤

物權法解釋：第八十條【建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配】

第八十條　建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

【解釋】本條是關于建筑物及其附屬設施費用分攤、收益分配的規定。
為保障業主的居住安全，保證建筑物及其附屬設施能夠正常運轉和使用，保證業主的正常生活，有必要及時對建筑物及其附屬設施進行養護和維修。
對建筑物及其附屬設施進行養護、維修，就帶來了費用如何產生，業主如何負擔的問題�！冻鞘挟惍a毗連房屋管理規定》第九條規定，異產毗連房屋發生自然損壞（因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞），所需修繕費用依下列原則處理：

（1）共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔。
（2）共有墻體的修繕（包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕），按兩側均分后，再由每側房屋所有人按份額比例分擔。
（3）樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負責；其結構部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔。
（4）屋蓋的修繕：①不上人房蓋，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔；②可上人屋蓋（包括屋面和周邊護欄），如為各層所共用，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其余一半由修繕所及范圍覆蓋下層房屋所有人按份額比例分擔。
（5）樓梯及樓梯間（包括出屋面部分）的修繕：①各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔；②為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔。
（6）房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔。
（7）房屋共有、共用的設備和附屬建筑（如電梯、水泵、暖氣、水衛、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由所有人按份額比例分擔。

建筑物及其附屬設施不僅存在著養護、維修的問題，還存在著經營收益如何分配的問題。例如，業主大會決定，將建筑物樓頂出租給企業做廣告，廣告收入如何分配，是居住頂層的業主多拿一些，還是業主平均分配；是作為業主大會、業主委員會的活動經費，還是作為維修資金用于建筑物及其附屬設施的維修。《物業管理條例》第五十五條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

如何規定業主對建筑物及其附屬設施的費用負擔、收益分配的問題，立法過程中有不同的看法。有的認為，應當按照業主所有的專有部分的面積占建筑物總面積的比例確定；有的認為，應當按照業主專有部分占建筑物的價值比例確定，還有的提出，這一比例應當考慮業主專有部分的面積、樓層、朝向、購買時的價錢等綜合因素。鑒于現實中情況復雜，各地及每個建筑區劃的具體情況不同。業主如何負擔建筑物及其附屬設施的費用，如何分配建筑物及其附屬設施的收益，是業主行使建筑物區分所有權的問題，業主可以依法處分，故本條規定，建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定。對建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，沒有約定或者約定不明確的，本條做了原則性、指導性規定，即按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。