09年房地產經紀人經濟概論輔導：業主大會、業主委員會決定效力

物權法解釋：第七十八條【業主大會、業主委員會決定效力】

第七十八條　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

【解釋】本條是關于業主大會、業主委員會決定效力的規定。

業主大會是由建筑區劃內的全體業主參加，依法成立的自治組織，是建筑區劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。業主大會依據法定程序做出的決定，反映了建筑區劃內絕大多數業主的意志與心聲。業主委員會是由業主大會從熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主中選舉產生出來的，作為業主的代表履行對建筑物及其附屬設施的具體管理職責，為全體業主服務的組織。業主委員會作為業主大會的執行機構，具體實施業主大會做出的決定。業主大會或者業主委員會作為自我管理的權力機關和執行機關，其做出的決定，對業主應當具有約束力。
對業主具有約束力的業主大會或者業主委員會的決定，必須是依法設立的業主大會、業主委員會做出的，必須是業主大會、業主委員會依據法定程序做出的，必須是符合法律、法規及規章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定，上述三點必須同時具備，否則業主大會、業主委員會的決定對業主沒有約束力。《物業管理條例》第十九條第二款規定，業主大會、業主委員會做出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主大會、業主委員會主要對建筑區劃內，業主的建筑物區分所有權如何行使，業主的合法權益如何維護等事項做出決定，涉及許多方面，例如可以對制定和修改業主大會議事規則做出決定，對制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約做出決定，對選舉、更換業主委員會做出決定，對選聘、解聘物業服務企業或者其他管理人做出決定，對籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金做出決定，對改建、重建建筑物及其附屬設施做出決定。無論業主大會、業主委員會做出的哪一項決定，對業主都具有約束力。

現實中，有可能有的業主大會或者業主委員會不遵守法律、法規、管理規約，或者不依據法定程序做出某些決定，侵害業主的合法權益，針對這一情形，為了切實保護業主的合法權益，本條第二款規定：“業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”這一規定，賦予了業主請求人民法院撤銷業主大會或者業主委員會做出的不當決定的權利。業主在具體行使這一權利時，還要依據民法通則、民事訴訟法等法律的規定。例如，除法律另有規定外，應當在知道權益被侵害之日起二年內向人民法院提出撤銷的請求，要向有管轄權的人民法院提出，要有明確的訴訟請求和事實、理由等。