09年房地產經紀人經濟概論輔導：建筑物及其附屬設施的管理

物權法解釋：第八十一條【建筑物及其附屬設施的管理】

第八十一條　業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。
對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

【解釋】本條是對建筑物及其附屬設施管理的規定。
實踐中，對建筑物及其附屬設施進行管理主要有兩種形式：一是業主委托物業服務企業或者其他管理人管理；二是業主自行管理。故本條規定，業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。

物業服務企業通常是指符合法律規定，依法向業主提供物業服務的民事主體（市場主體），包括物業公司以及向業主提供服務的其他組織。物業公司，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業�！段飿I管理條例》第三十二條規定，從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。《城市新建住宅小區管理辦法》第八條規定，物業管理公司需向工商行政管理部門申請注冊登記，領取營業執照后，方可開業。

我國對物業管理企業實施資質管理，有關部門對符合不同條件的企業授予不同的資質等級。不同資質等級的物業管理企業只能依據自己的資質水平承接不同的物業管理項目，例如，《物業管理企業資質管理辦法》第八條規定，一級資質物業管理企業可以承接各種物業管理項目。二級資質物業管理企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。三級資質物業管理企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。同時，國家有關主管部門還制定了一系列的規章制度，規范物業公司的行為，如國務院頒布的《物業管理條例》、建筑部頒布的《物業管理企業資質管理辦法》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《物業管理企業財務管理規定》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等，因此，目前業主多選擇委托物業公司管理建筑物及其附屬設施。

對建筑物及其附屬設施進行管理，除委托物業公司外，也有業主自行管理的。這主要發生在只有一個業主或者業主人數較少的建筑區劃。隨著經濟的發展、科技的進步，建筑領域不斷出現新技術、新產品，建筑物及其附屬設施的科技含量也越來越高，管理更為復雜，業主自行管理有一定難度，所以還是提倡選擇專業化、市場化、社會化的物業管理公司對建筑物及其附屬設施進行管理為好�！冻鞘行陆ㄗ≌�小區管理辦法》第四條規定，住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式。由物業管理公司統一實施專業化管理。《物業管理條例》第四條規定，國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

通常情況下，一棟樓或者一個住宅小區建好后，就要對建筑物及其附屬設施進行管理，但業主們是陸陸續續遷人居住的，業主大會尚未成立，不能及時委托物業管理公司。在這種情況下，只能由建設單位選聘物業管理公司對建筑物及其附屬設施進行管理�！冻鞘行陆ㄗ≌�小區管理辦法》第五條規定，房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，并與其簽訂物業管理合同。住宅小區在物業管理公司負責管理前，由房地產開發企業負責管理。《物業管理條例》規定，國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。《城市新建住宅小區管理辦法》規定，物業管理合同應當明確：
（1）管理項目；
（2）管理內容；
（3）管理費用；
（4）雙方權利和義務；
（5）合同期限；
（6）違約責任等。物業管理合同，應當報房地產行政主管部門備案。建設單位與業主簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。建設單位在銷售住宅或者經營性用房時，應當向業主明示前期物業服務合同。業主應當履行與建設單位簽訂的前期物業服務合同，服從物業公司的管理。業主大會成立后，可以對建設單位選聘的物業管理企業予以更換。故本條第二款規定，對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。