房地產經紀實務輔導房地產市場預測方法及模型

1．定性分析方法
　　(1)  經驗判斷預測方法：又分為個人經驗判斷法和集體經驗判斷法
　　個人經驗預測是指憑借個人的知識和綜合分析能力對預測對象的發展趨勢做出判斷，完成市場預測
　　集體經驗預測是通過有關人員共同座談討論，交換意見，提出預測方案的集體判斷的方法，這種方法可以克服個人預測的局限性，提高預測的準確性，但是在討論中容易受各種心理因素的影響
　　(2)特爾菲法：又稱專家小組法或專家意見征詢法。是以匿名的方式，輪番征求一組專家或房地產業內人士各自的預測意見，并在專家分析判斷的基礎上，綜合他們的意見，對市場發展趨勢作出量的推斷。其優點在于能較好的從理論上預測市場或企業的發展趨勢，缺點在于缺乏數字的計算，只能大概代表未來的發展。 
　　2．定量分析模型
　　(1)基于時間序列預測法的模型：時間序列預測法是將歷史資料和數據按時間順序排列成一系列，根據時間順序所反映的經濟現象的發展過程、方向和趨勢，將時間順序外推或延伸，以預測經濟現象未來可能達到的水平。這一預測方法在房地產市場穩定發展，沒有大幅價格浮動的情況下可以較好預測出房地產市場未來的價格水平。房價收入比模型即基于此法，列出一段時間內房地產價格與人均收入值的比例，進而預測未來房價。
　　(2)基于回歸分析預測法的模型：回歸分析預測法是從市場現象之間的因果關系出發，通過建立回歸預測模型，根據一種或幾種現象的變化去推測另一種現象變化的一種定量預測法。根據線性回歸原理建立的線性回歸模型便是現在廣為使用的市場預測模型之一，它通過計算兩種或多種現象的相關關系，模擬出這些現象的數學曲線，進而達到預測市場未來發展的目的。回歸模型按預測的需要又可分為一元回歸模型和多元回歸模型等。