2013年房產經紀人考試制度與政策第四章考點（13）

　　(三)補償標準

　　《拆遷條例》規定的拆遷貨幣補償的基本原則是--等價有償，采取的辦法是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，用房地產市場評估的辦法確定。

　　我國房地產市場評估經過多年的發展，已經形成比較科學、完善的體系，評估能夠準確地確定被拆遷房屋的市場價值。通過評估確定被拆遷房屋的價值，是利用市場的手段，確保被拆遷人的實際損失能夠準確、合理得到補償的最好辦法。

　　補償標準以"物"(房屋)為主，更能充分體現等價有償這一民事法律關系基本原則。過去在拆遷補償中過多考慮了"人"的因素，造成拆除同一標的物，因居住人口不一，導致補償標準不一，實際上是要求拆遷這一民事行為的一方當事人，承擔本不應由其承擔的社會責任，替政府進行社會保障，違背了民事法律關系的一般原則。《拆遷條例》把補償安置與戶口分離，淡化人口因素，以房屋價值作為補償安置的標準，既符合法理要求，也便于操作。

　　《拆遷條例》規定以原房屋的房地產市場評估價確定其價值，符合市場經濟的客觀要求，從法津制度上體現了保護被拆遷人的財產權。

　　"區位"是指某一房屋的地理位置，主要包括在市場或區域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關、學校、醫院)的距離，周圍環境、景觀等。區位對房地產價值的決定作用是極其重要的。兩宗實物和權益狀況相同的房地產，如果區位不同，其價值可能有很大的差別。

　　"用途"是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途，所有權證書未標明用途的，以產權檔案中記錄的用途為準。產權檔案也未記錄用途的，以實際用途為準。實際用途的界定以是否依法征得規劃等部門同意，是否取得合法手續為依據，如原設計用途為經營性用房的，以取得營業執照作為確認其為營業性房的依據;如原設計為住宅，改為營業性用房的，不但要有營業執照，還應當有規劃部門同意變更的依據。

　　"等因素"包括被拆遷房屋成新程度、權益狀況、建筑結構形式、使用率、樓層、朝向等。對于區位用途、建筑面積、成新程度、權益狀況、建筑結構形式、使用率等都應在評估時考慮，對樓層、朝向可以采用房改中的系數，或者確定統一的系數。對于房屋內部裝修，因每戶裝修的標準各不相同，裝修的年代也各不相同，如果在評估時考慮裝修，可能會加大評估成本，延長評估時間，不利于拆遷工作的進行，所以對裝修進行補償，應當由拆遷人和被拆遷人在簽訂協議時協商確定。

　　房地產價格評估是指房地產估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，選擇適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

　　此外，在評估時，不但要考慮房屋本身及占用的土地，還要考慮被拆遷人擁有的院落及附屬設施。如一個四合院的價值與沒有院落、但具有同樣建筑面積的房屋的補償是不一樣的;一個有停車位的賓館與一個有相同建筑面積、但沒有停車位的賓館價值是不相同的。這些都應當在評估時予以充分考慮。

　　例題：在城市房屋拆遷中，貨幣補償的金額，按照被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以( )確定。 (2004年房地產經紀人試題)

　　A.房屋重置價格 B.房屋評估價格

　　C.房地產市場價格 D.房地產市場評估價格

　　答案：D

　　解析：《拆遷條例》規定的拆遷貨幣補償的基本原則是--等價有償，采取的辦法是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，用房地產市場評估的辦法確定。