2013年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試制度與政策第四章考點(diǎn)（27）

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度

　　1996年8月23日國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知》(國(guó)發(fā)[1996]35號(hào))。該通知規(guī)定從1996年開始，對(duì)各種經(jīng)營(yíng)性投資項(xiàng)目，包括國(guó)有單位的基本建設(shè)、技術(shù)改造、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和集體投資項(xiàng)目試行資本金制度，投資的項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金才能進(jìn)行建設(shè)。

　　(一)項(xiàng)目資本金的概念

　　投資項(xiàng)目資本金，是指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購(gòu)的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù);投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽回。

　　(二)項(xiàng)目資本金的出資方式

　　項(xiàng)目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)，必須經(jīng)過有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)依照法律、法規(guī)評(píng)估作價(jià)，不得高估或低估作價(jià)出資。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過投資項(xiàng)目資本金總額的20%，國(guó)家對(duì)采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金

　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定："房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%"。2004年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》(國(guó)發(fā)[2004]13號(hào))印發(fā)以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例提高到不得低于35%。2009年5月25日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》(國(guó)發(fā)〔2009〕27號(hào))，該文件規(guī)定，"保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%"。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度，即規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬項(xiàng)目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分不規(guī)范的企業(yè)的不規(guī)范行為，減少樓盤"爛尾"等現(xiàn)象的發(fā)生。

　　注：關(guān)于普通商品住房：

　　1、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：(1)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;(2)單套建筑面積在120㎡以下;(3)實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

　　2、目前，各地普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)不一，

　　(1)烏魯木齊規(guī)定，普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)滿足2個(gè)條件：?jiǎn)翁鬃》拷ㄖ�面積在140平方米以下(含140平方米);實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)地段住房平均交易價(jià)格的1.4倍。

　　(2)常州市的普通商品住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足;住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0 以上、單套建筑面積在 144 平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 1.44 倍以下。

　　例題1：2010年7月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設(shè)一普通商品住房項(xiàng)目，總投資2億元，則該項(xiàng)目資本金應(yīng)不低于( )萬(wàn)元。

　　A.4000 B.5000 C.6000 D.7000

　　答案：A

　　解析：國(guó)務(wù)院《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》(國(guó)發(fā)〔2009〕27號(hào))，規(guī)定，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。2億元×20%=4000萬(wàn)元。

　　四、逾期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的處理原則

　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地的使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。這樣規(guī)定的目的是為了防止利用土地進(jìn)行非法炒作，激勵(lì)土地盡陜投入使用，促進(jìn)土地的合理利用。

　　這里所指的滿一年未動(dòng)工開發(fā)的起止日是土地的使用權(quán)出讓合同生效之日算起至次年同年同月同日止。動(dòng)工開發(fā)日期是指開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期。動(dòng)工開發(fā)，必須進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入，開工后必須不間斷地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)。在有拆遷的地段進(jìn)行拆遷、三通一平，即視為啟動(dòng)。一經(jīng)啟動(dòng)，無(wú)特殊原因則不應(yīng)當(dāng)停工，如稍作啟動(dòng)即停工無(wú)期，不應(yīng)算作開工。

　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》還規(guī)定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費(fèi)：

　　(1)因不可抗拒力造成開工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪澇等自然災(zāi)害。

　　(2)因政府或者政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的。

　　(3)因動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見的情況而延期動(dòng)工開發(fā)的。如發(fā)現(xiàn)地下文物、拆遷中發(fā)生不是開發(fā)商努力能解決的問題等。

　　例題：國(guó)有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)日期，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自( )之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以收取土地閑置費(fèi)。(2004年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)

　　A.使用土地 B.土地使用權(quán)出讓合同生效

　　C.土地使用權(quán)出讓金繳納 D.土地使用證取得

　　答案：B

　　解析：滿1年未動(dòng)工開發(fā)的起止日是自土地的使用權(quán)出讓合同生效之日計(jì)算起至次年同月同日止。

　　五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)任制度(掌握)

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任

　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。

　　例題：由于施工的原因?qū)е律唐纷≌�出現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)首先由( )對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)責(zé)任。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

　　A.施工單位 B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) C.監(jiān)理單位 D.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門

　　答案：B

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。