2013年房產經紀人考試制度與政策第四章考點（26）

　　一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目建設規模不受限制，可以在全國圍承攬房地產開發項目。

　　二級及二級以下資質的房地產開發企業只能承擔建設面積25萬平方米以下的建設項目，承擔業務的具體范圍由省、自治區、直轄市人民政府建設主管部門確定，不得超越資質范圍承擔開發項目。另外，各資質等級的房地產開發企業還必須具備完善的質量保證體系，商品銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。并且，從未 發生過重大工程質量事故。

　　例題：甲公司持有二級房地產開發企業資質證書。2006年4月，甲公司取得了某市市區一宗國有土地使用權，擬開發建設高檔住宅小區，并取得城市房屋拆遷許可證，開始拆遷該宗土地上房屋。李某為拆遷范圍內一幢房屋的所有權人。2006年8月，甲公司因與李某達不成拆遷補償協議，申請拆遷管理部門裁決。(2007年房地產經紀人制度試題)

　　1.二級房地產開發企業資質應具備的條件包括( )。

　　A.注冊資本應在2000萬元人民幣以上

　　B.至少應有4名以上專業管理人員

　　C.近3年房屋建筑面積累計竣工 15萬㎡以上

　　D.從事房地產開發經營的時間應在2年以上

　　答案：AC

　　解析：從事房地產開發經營的時間應在3年以上。

　　五、房地產開發企業資質管理

　　(一)管理機構

　　國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發企業的資質管理工作;縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發企業的資質管理工作。

　　(二)房地產開發企業資質登記實行分級審批

　　一級資質由省、自治區、直轄市建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批;二級及二級以下資質的審批辦法由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門制定。

　　(三)房地產開發企業資質實行動態檢查制度

　　對于不符合原定資質條件或者有不良經營行為的企業，由原資質審批部門予以降級或注銷資質證書。企業涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的，由原資質審批部門公告資質證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　例題：房地產開發企業一級資質由( )審批。

　　A.市人民政府 B.省、自治區、直轄市建設行政主管部門

　　C.省、自治區、直轄市人民政府 D.國務院建設行政主管部門

　　答案：D

　　解析：按照有關規定，房地產開發企業一級資質由國務院建設行政主管部門審批，因此，應選D。

　　第六節 房地產開發項目管理(熟悉)

　　一、確定房地產開發項目的原則

　　(1)確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求;按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

　　(2)房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

　　(3)房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

　　例題：確定房地產開發項目，應當符合( )的要求。

　　A.土地利用總體規劃 B.年度建設用地計劃

　　C.城市規劃 D.房地產銷售計劃

　　E、房地產開發年度計劃

　　答案：ABCE

　　解析：根據"確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求"，因此，應選ABCE。

　　二、房地產開始項目建設用地使用權的取得

　　(一)建設用地使用權的取得方式

　　《城市房地產開發經營管理條例》第十二條規定，房地產開發用地應當以出讓的方式取得。但法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。可以采用行政劃撥形式取得土地使用權有以下兩種情形：

　　(1)《城市房地產管理法》規定，國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規規定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥。

　　(2)1998年7月3日國務院發布的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發[1998]23號)規定："經濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，堅持合理利用土地、節約用地的原則。經濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統籌安排，并采取行政劃撥方式供應"。

　　注：1、《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)規定，法律、行政法規規定的其他用地主要指特殊用地，包括監獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。

　　2、《國務院關于促進節約集約用地的通知》(國發[2008]3號)規定，今后除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續以劃撥方式取得土地外，對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施(產業)、城市基礎設施以及各類社會事業用地要積極探索實行有償使用，對其中的經營性用地先行實行有償使用。

　　3、原建設部、國家發展和改革委員會、監察部、民政部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局、國家統計局令第162號《廉租住房保障辦法》第十三條規定，廉租住房建設用地，應當在土地供應計劃中優先安排，并在申報年度用地指標時單獨列出，采取劃撥方式，保證供應。

　　4、原建設部、國家發改委、監察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局等七部門2007年11月30日聯合發布的《經濟適用住房管理辦法》(建住房[2007] 258號) 第七條規定，經濟適用住房建設用地以劃撥方式供應。經濟適用住房建設用地應納入當地年度土地供應計劃，在申報年度用地指標時單獨列出，確保優先供應。

　　(二)建設條件書面意見的內容

　　《城市房地產開發經營管理條例》規定，土地使用權出讓或劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或劃撥的依據之一：

　　(1)房地產開發項目的性質、規模和開發期限;

　　(2)城市規劃設計的條件;

　　(3)基礎設施和公共設施的建設要求;

　　(4)基礎設施建成后的產權界定;

　　(5)項目拆遷補償、安置要求。

　　例題：房地產開發項目建設用地使用權的取得，可采取行政劃撥方式包括( )。

　　A.國家機關用地，軍事用地

　　B.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地

　　C.商業用房建設用地

　　D.城市基礎設施用地和公益用地

　　E.經濟適用住房建設用地

　　答案：ABDE

　　解析：商業用房建設用地使用權不能采取行政劃撥方式，因此，應選ABDE