2013年房產經紀人考試制度與政策第四章考點（12）

　　2.拆遷審批和《房屋拆遷許可證》的取得

　　房屋拆遷管理部門收到拆遷申請和規定提交的文件后，應對申請內容進行審查，并對拆遷范圍進行現場勘察。審查內容主要是：申請人提供的文件是否齊全、有效，拆遷范圍內是否有受保護不允許拆除的建筑，拆遷范圍內的房屋產權是否明確或有爭議，對被拆遷人的補償安置是否符合政策規定，補償安置方案是否可行，拆遷期限是否合理等。

　　經審查符合條件的，由房屋拆遷管理部門發給拆遷申請人《房屋拆遷許可證》。《房屋拆遷許可證》是房屋拆遷的法律憑證。獲得許可證后，拆遷申請人就成為拆遷人，其拆遷行為受法律保護。

　　房屋拆遷管理部門在發放《房屋拆遷許可證》時，應當依照《拆遷條例》的規定向被拆遷人發出房屋拆遷公告。公告要明確建設項目、拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等。房屋拆遷管理部門和拆遷人有責任向被拆遷人做好拆遷宣傳和政策解釋工作。

　　3.拆遷協議

　　《拆遷條例》規定，拆遷人與被拆遷人必須在規定的期限內，就有關問題簽訂書面協議。以協議形式確定拆遷當事人雙方的權利和義務。拆遷補償安置協議是約定拆遷當事人之間民事權利與義務關系的合同，適用《民法通則》和《合同法》。依法成立的拆遷補償安置協議，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除協議。

　　拆遷補償安置協議的主要內容包括補償方式和補償金額、安置房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。除上述主要內容外，協議一般還應包括違約責任、解決爭議的辦法等條款。

　　協議簽訂后是否公證，由雙方當事人自主選擇。但《拆遷條例》規定，房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。

　　例題：下列關于城市房屋拆遷補償安置協議的表述中，不正確的是( )。

　　A.協議是平等主體之間的有關民事補償安置的內容

　　B.依法簽訂的拆遷補償安置協議，對當事人具有法律約束力

　　C.協議簽訂后，可以進行公證

　　D.協議應當向市、縣人民政府房屋拆遷主管部門備案

　　答案：D

　　解析： 協議簽訂后是否公證，由雙方當事人自主選擇。但根據《拆遷條例》規定，拆除代管房屋，必須經公證機關公證。

　　4.拆遷的實施

　　拆遷的實施方式有兩種，即自行拆遷和委托拆遷。

　　自行拆遷，是指拆遷人自己實施拆遷工作，包括對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償安置協議，組織拆除房屋及附屬物等。委托拆遷，就是拆遷人自己不承擔拆遷工作，而是把拆遷工作委托給具有拆遷資格的單位去承擔。

　　在實踐中，由于建設單位的建設項目一般是單一的，拆遷工作對其是非經常性工作，建設單位從事拆遷工作的人員對有關法律、法規、政策的生疏，對拆遷業務不熟悉，往往容易造成失誤或損失。為了適應社會化、專業化生產的要求，由專門從事城市房屋拆遷的單位承擔拆遷，有利于節約人力、物力和財力，減輕建設單位前期工作的負擔。因此大多數拆遷人通過委托拆遷形式完成拆遷。拆遷人委托拆遷的，應當同被委托的拆遷單位訂立拆遷委托合同，并出具委托書。接受拆遷委托單位必須取得拆遷資格。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。

　　拆遷人必須在《房屋拆遷許可證》規定的拆遷范圍和拆遷期限內進行拆遷，不得超越批準的拆遷范圍和規定的拆遷期限。