2012年房地產經紀人考試經紀概論知識點2

    （1） 代理人以委托人的名義，在委托人授權范圍內進行代理活動，

    由此產生的法律后果由委托人承擔；而經紀（居間）人則是處

    于獨立地位，以自己的名義來從事經紀活動，其法律后果由自

    己承擔。

    （2） 代理人在交易活動中，代表委托人（買方或賣方）與第三人（買方或賣方）發生直接買賣關系，而經紀（居間）人在其經紀活動中，必須由買賣雙方發生直接關系，進行交易。

    （3） 代理人在交易活動中向第三人地理表達自己的意志，有一定權利控制商品的價格及銷售條件等，并可代理委托人簽訂交易合同；而經紀（居間）人則向交易雙方表達的是買賣雙方的意志，無權控制商品價格及銷售條件，也無資格簽訂交易合同。

    （4） 代理人只行使委托人委托的權利和義務，對第三人不具有任何權利和義務；而經紀（居間）人則獨立對當事人雙方負有同等權利與義務，但無權替交易雙方的任何一方行使權利。

    （5） 代理人的服務范圍較經紀人要窄，代理人同委托人之間是一種較固定的、連續性的關系，代理人只能為一定的委托人進媒介行為，而不能為其他人進行；經紀（居間）人則同交易雙方之間沒有固定的連續性關系，可以根據自己的意志為其他人從事中介服務活動。

    （6） 代理人只能向委托人索取報酬，在獲取服務報酬上，有較大的彈性，代理人可以與委托人商量，根據代理完成量的程度及結果決定報酬數額，經紀（居間）人則可同時向交易雙方或任何一方索取報酬，收費標準一般按政府有關規定或行業慣例收取，有一定的限度，并且交易完成后才能收取報酬，否則只能收取成本費。

    2、咨詢服務與經紀（居間）服務

    中介服務活動包括咨詢服務和經紀（居間）服務。咨詢服務的內容包括政策、法規、信息咨詢、市場調查、市場預測、投資分析、可行性研究、項目策劃、營銷策劃等活動，專業性要求較高，經紀（居間）服務中也包含有一定的咨詢服務內容，但經紀（居間）活動中不包括咨詢服務活動。在我國的一些經紀人管理規定中，將咨詢服務也列入經紀活動，但實質上有一定的區別。根據委托咨詢合同與經紀（居間）合同的法律關系，對兩者進行區別比較：

    （1） 咨詢委托人在法律關系上只涉及委托人，直接獨立對委托人先

    使自己的權利和義務，不存在交易中的第三人；而經紀（居間）

    人或代理人都會涉及到第三人。

    （2） 咨詢委托人在其經濟活動中，向委托人直接提供自己的勞動產品；而經紀（居間）人在其經濟活動中則是去促成買賣雙方完成交易而提供居間服務。

    （3） 咨詢委托人向委托人收取的是咨詢服務費；而經紀（居間）人收取是中介費。咨詢委托人根據合同向委托人提供真實可靠的信息，或回答正確的咨詢意見，或提供咨詢報告書后，無論這些信息、意見或報告結論對委托人是否適用，都不影響委托人取得報酬；雖然經紀（居間）人也給交易雙方提供信息或估價等咨詢服務，但如果只是為促成交易而提供一般性市場信息，要等到交易雙方訂約成功后，經紀（居間）合同才告成立為依據，經紀（居間）人才能取得傭金。否則只能收取成本費。