2012年房地產經紀人考試經紀概論知識點1

    第一章 經紀人概述

    經紀人概念

    （一）經紀業

    “經紀”表示一種營業或職業性的行為，是以提取傭金為經營特征來為交易雙方提供中介服務的。

    經紀業是指從中介紿他人進行商品交易活動的行業，其中經紀人是實施經紀行為的主體。經紀業的活動范圍較廣，涉及各行各業，各個區域，但政府對有些控制專營的特殊行業經紀活動，進行專業經營限制，如期貨經紀、證券經紀、外匯經紀、房地產經紀等。

    （二） 經紀人

    經紀人是指在商品交換市場中專門從事為買賣雙方介紹交易等中介服務活動，以獲取傭金的中間商。它主要包括3個方面的含義；

    一是經紀人是以買賣雙方為服務對象的；

    二是經紀人在其經紀業務活動中只起居間介紹的作用，不能成為商品買賣任何一方的當事人，也無權簽訂其買賣合同，其服務活動是在充分尊重買賣雙主權益的基礎上進行的；

    三是經紀人以收取一定報酬為中介服務活動的目的；

    經紀人是商品生產和商品交換發展到一定階段的產物。經紀是一種中介服務活動，從產業結構來說是屬于第三產業，從法律角度來看，是既可屬于商法，又可以屬于民法的法律行為。

    經紀人的一般職能主要包括信息服務、中介服務和代理服務三個方面。

    （三） 經紀人的特征

    經紀人具有與其他行業不同的特性，其主要特征有：

    1、經紀人提供的是智力、精力與體力相結合的綜合性專業勞動服務。

    2、經紀人以信息為資本，不占有買賣的商品，無須支付貸款，也無

    須承擔商品交易的經濟風險責任。

    3、開放性與適應性。開放性是指經紀人的行為具有較大的自由度；

    適應性是指經紀人的行為要能適應各種環境、不同業務和不同客

    戶的需要。

    4、經紀人可以是公民也可以是經濟組織。

    5、經紀人根據不同情況可以分為幾種類型：按職業特點可分為專業

    經紀人和兼職經紀人；按行業不同可以分為若干不同經紀人；按

    素質可分為一般經紀人和專家型經紀人。

    （四） 經紀人在中介服務活動中不同服務的區別

    經紀人在從事中介服務活動中的居間服務、代理服務、咨詢服務等，都有其共同之處，但由于各自從事的具體業務關系不同，并且根據不同業務簽訂不同的合同，其法律關系、權利和義務也不所不同。

    1、代理服務與居間服務

    根據《民法通則》第64條，“代理人包括委托代理，法定代理和指定代理”。委托代理人按照被代理人的委托行使代理權，從事中介服務活動的代理人一般為委托代理人。我國一些經紀管理規定，將代理人也列入經紀活動經營范圍，但代理人與經紀人在法律關系上有明顯區別，根據委托代理合同與經紀（居間）合同的法律關系，對委托代理人與（居間）人的主要特征進行區別比較。