2011年房地產經紀人經濟概論輔導：影響樓價因素

　　影響樓價因素

　　(一)地區(qū)

　　基本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價將越高。各項配套交通網絡、飲食娛樂及購物消閑等設施較完善。

　　(二)交通

　　一般城市的樓房比鄉(xiāng)村的樓房較昂貴，因城市道路網絡完善、來往各處地方均方便。

　　(三)樓層

　　在同一個高層單位中，位于高層的一般均比低層的同樣單位賣貴一點。簡單的原因：位于高層的比低層更遠離地面，所以較少受到街上人車喧嘩的騷擾，加上接觸的塵埃量相對較少，空氣當然比較的清新。況且如果大廈的位置適中，高層享有更佳視野，天然光線吸納較多，亦會使單位陽光十足。反之，一個低層可能是陰暗局促、人車嘈雜的地方，固然不是一個理想的居住環(huán)境。此外，位于大廈低層的單位，一般外墻較厚，影響了樓宇的實際可使用面積。又基于污水排放設計及設置垃圾的位置，位于大廈低層單位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水聲的影響或垃圾臭氧滋擾等。但如沒有電梯的多層樓房，其中層價格將較貴，高層因高層沒有電梯上落不便。

　　(四)方向

　　這是一個影響樓價較重要因素，因單位內部設備可花金錢添置或改善，但方向則完全不能改變。加上中國人傳統(tǒng)認為向南較佳，東向或西向均會受陽光照射影響，故朝南向物業(yè)價格一般較高。

　　(五)景觀

　　景觀亦是不能改變的因素，故一些擁有開闊視野、湖景、山景或綠化公園景觀的單位價格均較高。

　　(六) 配套

　　若樓房有周邊環(huán)境及設施的配合，其價值亦將相應提高。如一些大型屋村設備齊全，應有盡有，包括商場、百貨公司、超級市場、戲院、私人會所、游泳池及私家花園等。

　　此外，物業(yè)采光、間隔、用料、樓宇維修保養(yǎng)、地區(qū)因素區(qū)別及物業(yè)用戶素質等，均可影響物業(yè)價格高低。

　　房地產經紀人的基本要求和作用

　　(七)房屋面積劃分：

　　1、居住面積：指住宅中供日常生活起居用的臥室，起居室等凈面積的總和。

　　2、使用面積：指住宅中分戶內全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內走道，室內樓梯等。

　　3、建筑面積：對一棟樓來講，是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是建筑物勒腳以上外墻的水平截面積。對一單套單元講，每套建筑面積包括室內的建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。

　　4、套內面積：包括套內使用面積，套內墻內面積和陽臺建筑面積。

　　5、公攤：包括公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設備間。

　　6、內陽臺：封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。

　　7、外陽臺：不封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。

　　8、房屋未辦理竣工驗收手續(xù)能否辦理產權登記?

　　答：2001年4月30日之前竣工，但未辦理房屋竣工驗收手續(xù)的非商品房住宅項目，經市土地房屋權屬管理部門審核同意后，由開發(fā)單位向市房屋安全鑒定機構申辦房屋安全鑒定，經鑒定為可安全使用的房屋，可辦理權屬登記手續(xù)。

　　建設項目未通過竣工驗收或經市房屋安全鑒定機構鑒定為存在安全隱患的，由市建設主管部門牽頭處理。