2010年房地產經紀人經紀概論輔導：房地產經紀概述15

　3.中國臺灣地區房地產經紀業的發展(1949年以后)

　　第一階段：傳統時期(1970年以前)。20世紀70年代以前，臺灣民間出售房屋的傳統做法是由業主自行張貼“吉屋出售”的紅紙條，或通過親朋好友、左鄰右舍提供資訊，尋找買主。當時的房地產買賣介紹人多以個人“跑單幫”方式操作，沒有固定的營業場所和交易制度，也無傭金的收取比例，成交后的酬勞主要是賺取差價或收受紅包。這一時期，以介紹地產買賣居多，由于土地交易的金額龐大，一般由“土地登記代理人”或是當地的知名人士或民意代表，利用其人際關系撮合買賣。此時，房地產經紀人多為兼職性質的土地掮客，房屋買賣掮客并不多見。

　　第二階段：中介雛型時期(1971～1980年)。1971年左右，臺灣開始出現房地產介紹人的行業，從事代客買賣、租賃業務。隨著成屋交易的增加，介紹零星戶買賣的掮客大量出現。當時由于缺乏有效法令的規范，房地產交易糾紛四起，臺灣地區政府于1974年明令禁止以介紹房地產買賣為業務的公司設立登記。直到1977年，勵行建設公司成立，成為首家以“建設公司”為名義，從事房屋中介買賣的企業，雖有中介之實，但無中介之名。然而這種中介雛型實際上已由個人跑單幫逐漸發展為有組織的中介機構。

　　第三階段：零星戶時期(1980～1985年)。隨著經濟發展及房屋投資建造能力的提高，房產交易趨于活躍。在此期間，零星住戶(中古屋)的成交量約占整體房產市場交易的64%，促使零星戶銷售業迅速發展，“零星屋代銷公司”應運而生。

　　這類公司可分為普專、高專兩種型態：①普專型態：指公司經紀人員的職稱為普通專員。普專公司的人員較多，流動率高，員工雖有底薪保障，獎金較低，并有固定上班時間和業績要求。②高專型態：指高級專員公司，其員工沒有底薪，但獎金較高，他們沒有固定上班時間和業績要求，以單打獨斗型的中介為主，個人與公司雙方可對分傭金收人。

　　這個階段的從業人員大多具有房地產中介經驗，促使交易效率顯著提升，為日后的專業經營打下了基礎。

　　第四階段：中介公司建立時期(1985～1991年)。(1)1984年底，臺灣“經濟部”正式開放“房屋介紹公司”辦理登記，為創辦房地產中介企業提供了有力保障。1985年7月，以店面型態營運的太平洋房屋成立，并引進日本三井的中介制度，推行房屋中介直營體制，引發了臺灣房地產中介業的首次革新。(2)同年10月，中信房屋中介股份有限公司成立，成為第一家以中介為公司名稱的企業。1990年以來，臺灣房地產中介業的經營模式，由樓面式營業轉向店面經營，由直營連鎖發展到加盟連鎖經營。

　　第五階段：中介發展時期(1991～1996年)。這個時期，行業發展有以下幾個特點：

　　①拓展項目，全面服務。1991～1993年期間，臺灣房地產中介業大幅擴張經營范圍，開拓全面服務，包括成屋預售、，商業中介、租賃、投資管理等項目。此間加盟式的中介業者不斷壯大，市場上逐漸形成直營與加盟兩大模式，并重視提高服務質量。

　　②調整薪獎，注重品牌。1990年因受市場不景氣的影響，部分中介企業縮小編制，減少據點以作應變。薪獎結構一般采用無薪高獎或高薪低獎，通過調整薪獎制度來構筑業務動力。

　　③同業聯盟、交易安全。1995年起，臺灣房屋中介業進入同業聯盟時期，即由同業發起聯賣制度，行業公會推動不動產資訊的流通化，編印出版不動產成交行情公報，藉以交流信息，促進流通，推動行業發展。

　　4.西方國家房地產經紀業發展概況

　　西方國家房地產經紀業在其早期階段，大都也曾出現過各種各樣的問題。

　　(1)以美國為例，早期房地產經紀人在開展活動時，主要靠個人資信擔保，各州政府對房地產經紀人的資格及執業行為都沒有相關的法律加以管理。

　　因此，美國各州政府開始考慮利用法律進行監管，到1917年，加里福尼亞州首先在這方面立下管理法案，后來各州政府也陸續立法，規范房地產經紀行業。

　　隨著房地產經紀業的發展，西方發達國家的房地產經紀業普遍建立了較為完善的房地產經紀制度。西方發達國家的房地產經紀制度，一般都以一定的法律形式，對職業人員資格、執業保證金、傭金、契約等方面的內容進行規定，并由有關政府主管機關進行監管。

　　美國的市場機制非常完善，行業協會在房地產經紀行業中的作用顯著，政府和法律對中介機構的限制較少，整個中介市場比較活躍。英國和法國的特點是法律詳盡、執法嚴厲，政府對房地產交易活動管理嚴格。

　　(2)在英國，房地產的買賣、租賃等合同關系都必須由當事人雙方委托的律師來完成的。履行過程中發生的糾紛及爭議，也是通過雙方的律師來解決。

　　(3)在法國，律師在房地產交易活動中也起重要作用，不同的是，半官方的公證處卻起關鍵作用，任何房地產交易都必須依法經過公證處公證，并由公證處依法提供有關土地房屋法定規劃文件，購買者必須熟知該規劃文件才能做出是否購買的決定。

　　(4)日本的房地產經紀制度沿襲了美國的房地產經紀制度，它的特點是政府對房地產經紀業起著重要的規劃、引導作用。此外，西方發達國家的房地產經紀機構，大多形成了較為科學的經營運作和企業管理模式。