2010年房地產經紀人經紀概論輔導：房地產經紀概述13

    第三階段：崛起階段(1997—1999年)。(1)隨著住房制度改革的推進和住房商品化進程的加快，房地產三級市場(即二手房市場)興起，這為中國房地產經紀業帶來了第二次大發展的機遇。(2)上海從1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房貨幣化分配，同時開創了二、三級市場聯動。這些政策措施，在促進增量房銷售的同時，使巨大的存量房有了流通渠道，強有力地推動了三級市場的蓬勃發展。(3)存量房交易也從私房交易擴展到了售后公房、次新房交易，以及購房、租房、置換等多種方式的交易。(4)自1997年末注冊資金500萬元人民幣的上海房屋置換股份有限公司成立之后，一批規模化、以存量房經紀業務為主營業務的房地產經紀機構陸續誕生。1999年上海房地產經紀企業發展到2771家，比1996年增長了40.2%。(5)自1998年開始，全國各地許多城市的房地產行政主管部門和房地產業內人士主動到上海，學習房地產二三級市場聯動的經驗，和代表這一階段新興的規模化房地產經紀企業——上海房屋置換股份有限公司的經營管理模式。

(6)這一階段，一些城市的市級、區(縣)級房產交易所和房產交易市場陸續轉制，由直接參與房地產中介服務轉為主要履行相關房地產市場管理職能。同時，隨著房地產經紀行業的崛起，行業的管理問題日趨緊迫，政府開始考慮由房地產經紀行業組織來協助行業行政主管部門進行行業管理。

　　1996年12月，中國內地首個地方性房地產經紀行業組織——上海市房地產經紀人協會成立，標志著中國內地房地產經紀行業管理完全的行政管理模式開始松動。

　　第四階段：擴張階段(2000～2004年)。

　　(1)2000年，原建設部開始正式在全國推廣上海房地產二三級市場聯動的經驗和模式。全國二、三級市場均快速發展，供需兩旺，各大城市的房地產市場大都已成為真正的百姓市場。許多城市開始實施的舊區改造，也催生了大量的住房需求。這些都有力地推動了各大城市房地產經紀業的快速發展。

　　(2)房地產經紀業的持續擴張，對普通百姓生活的影響日益增大。為了提高房地產經紀行業從業人員的素質，規范房地產經紀行業的經紀行為，政府相繼出臺了有關政策。

　　2001年12月，原人事部、原建設部聯合頒發了《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》(人發[2001]128號)，決定對房地產經紀人員實行職業資格制度。

　　2002年7月，原人事部、原建設部聯合舉辦了首次全國房地產經紀人執業資格認定考試。這在一定程度上提升了房地產經紀行業執業人員的執業水平，但是相對龐大的行業人數而言，具有房地產經紀人執業資格的人員比重還相當小，業內不規范執業、侵害交易雙方利益的現象還時有發生。

　　2002年8月，原建設部發布《關于建立房地產企業及執(從)業人員信用檔案系統的通知》(建住房函[2002]192號)，指出房地產信用檔案的建立范圍包括房地產中介服務機構和房地產經紀人、房地產經紀人協理。

　　房地產信用檔案的內容包括基本情況、業績及良好行為、不良行為等，以便為各級政府部門和社會公眾監督房地產行為提供依據，為社會公眾查詢企業和個人信用信息提供服務，為社會公眾投訴房地產領域違法違紀行為提供途徑。

　　2003年在國務院18號文件《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發[2003]18號)中，又強調要健全房地產中介服務市場規則，嚴格執行房地產經紀人執(職)業資格制度，為居民提供準確的信息和便捷的服務。

　　在這一階段，政府對房地產經紀業的全面管理職能逐步向監管職能轉變，房地產經紀行業組織開始走向一線管理。

　　2004年7月，經批準，中國房地產估價師學會更名為中國房地產估價師與房地產經紀人學會。

　　中國房地產估價師與房地產經紀人學會作為唯一全國性房地產經紀行業組織，它在房地產經紀業行業管理中的主要職能是，負責房地產經紀人執業資格注冊工作并將房地產經紀人執業資格注冊與房地產經紀行業的自律管理結合起來;大力推動房地產經紀行業誠信建設，建立房地產經紀人和房地產經紀機構信用檔案;開展房地產經紀和機構資信評價，建立房地產交易信息共享系統，促使房地產經紀人和房地產經紀機構為居民提供行為規范、誠實信用、信息準確、高效便捷的服務;制定房地產經紀執業規則，探索房地產經紀損害賠償和執業風險防范制度。全國性房地產經紀行業組織的成立標志著房地產經紀業已發展到一個新階段。